ＲＥＩＴ

昨日の日経新聞朝刊に記事が掲載されて
いましたが、ＲＥＩＴによる海外不動産投資が
来年４月に解禁される方向で検討に入った
とのこと。

現在のＲＥＩＴの投資ガイドラインでは海外
不動産への投資が出来ない規定となっており、
このところの国内不動産取得の困難化や
海外ＲＥＩＴへの投資需要が旺盛であることから
Ｊ－ＲＥＩＴによる海外不動産投資解禁が
望まれていました。

海外不動産への投資解禁により、現在
ＲＥＩＴの外部成長が国内不動産投資の
新たな取得による成長以外に『海外不動産
への投資』という選択肢が増えたことに
なります。

恐らく当初は米国や欧州の主要国の
不動産が主要な投資対象となると思われますが
将来的には差別化として中国等のアジア、
中近東諸国等の新興国不動産へ投資する
ＲＥＩＴも出てくるのではないでしょうか！？

９月１８日にＲＥＩＴ指数が安値を更新致しました。

http://quote.tse.or.jp/tse/quote.cgi?F=histidx/HistIndex&basequote=155&mode=D

現在、ＲＥＩＴ指数低下による利回り向上及び
長期金利の低下により、イールドギャップが拡大し
ＲＥＩＴの魅力は高まっている様に見えますが、
信用収縮で株式市場や債券市場等も低下
しているため、ＲＥＩＴだけ魅力が上がっている
訳ではないんですよね。

オフィスに１００％投資しているＲＥＩＴが
どのような地域に、どのような投資割合で投資しているかを
取得価格ベースで比較してみました。

　　　　銘柄名　　　　　　　＝都心：１８区：関東：地方（※）
日本ビルファンド　　　　　　＝５７％：１７％：１２％：１４％
ジャパンリアルエステイト　　＝７４％：　７％：　２％：１７％
グローバル・ワン　　　　　　＝６７％：１７％　：０％：１６％
野村不動産オフィスファンド　＝４５％：２８％：１２％：１５％
ＤＡオフィス　　　　　　　　＝７８％：１０％：　８％：　５％
クリード・オフィス　　　　　＝４９％：１９％：１０％：２２％
ジャパンエクセレント　　　　＝２７％：３９％：２９％：　４％

（※）
都心　：都心５区
１８区：東京１８区（２３区から都心５区を除いたもの）
関東　：東京２３区外の東京及びその他関東
地方　：関東以外の地域

データ元：社団法人不動産証券化協会
ＡＲＥＳ・Ｊ－ＲＥＩＴ2006年１２月１３日号より

以上の比較からすると

都心５区に最も高い割合で投資しているのは
ＤＡオフィスですし、

都心５区＋１８区（つまり東京２３区になりますが）に
投資しているのもＤＡオフィスということになります。

オフィスビルに１００％投資しているわけではありませんが、
他にもトップリート（８９８２）とという銘柄があり、
オフィス８９％、商業施設１２％で、
都心５区８６％、関東地方１３％、地方都市１％ですから、
この銘柄もかなり都心５区のオフィスビルの賃料上昇による、
不動産価格の値上がりが期待出来る銘柄とも言えますね。

オフィスに投資しているＲＥＩＴを調べたところ、
上場ＲＥＩＴ４０銘柄中、２３銘柄ありました。

正直、思ったよりも少なかったですね。

これら２３銘柄中でもオフィスビルに対して
１００％投資している銘柄が７銘柄ありました。

オフィスビルに１００％投資しているＲＥＩＴ
日本ビルファンド（８９５１）
ジャパンリアルエステイト（８９５２）
グローバル・ワン（８９５８）
野村不動産オフィスファンド（８９５９）
ＤＡオフィス（８９７６）
クリード・オフィス（８９８３）
ジャパンエクセレント（８９８７）

以上の銘柄の投資対象地域について
次回の記事でＵＰしたいと思います。

nabextuchiさんから以下のコメントを頂きました！
コメントを頂き有難うございます。

「たしかに８９７６チャートで見ても好調ですよね。自分が保有している
J-REITの中でも損益パフォーマンスは優等生です。東京の地価が
上昇傾向にあるせいでしょうか?それとも単にオフィスの需要が
好調なのでしょうか？
　J-REITは最近外資系の資金がかなり入っているとのコメントを
聞きました。４０本もありますので各々パフォーマンスにかなり違いが
ありますが。今後もし出来れば、それらの比較に関するコメントを
こちらでしていただけたら幸いです」

DAオフィスが堅調に推移しているというのは

・配当利回りが良い
・オフィス１００％のＲＥＩＴである
・東京２３区の比率が非常に高い

といったことが堅調に推移している理由であると思われます。

「J-REITは最近外資系の資金がかなり入っているとの
コメントを聞きました。」

とのことですが、私も聞いたことがありますし、
実際にＪ－ＲＥＩＴ投資主体別売買状況資料
（「不動産ファイナンスの新潮流」２００６年１２月
大和証券ＳＭＢＣ㈱宮脇部長）を見ても
２００６年は継続的に買い越しの状況が続いています。

また日本国内においてもＲＥＩＴに投資するファンドオブファンズの
残高や資産分配ファンドの残高も堅調に推移していることも
影響していると思われます。

ファンドオブファンズ純資産額合計
３，９０３．４１億円

資産分配ファンドのＲＥＩＴに対する純資産額合計（※）
３，５４３．１２億円

（※資産分配ファンドの純資産額合計はファンドの運用方針に
明記されている目標組み入れ額比率をファンド総額に乗じた金額で
実際の組み入れ金額とは異なります）

（以上のデータも「不動産ファイナンスの新潮流」より）

今後、いろいろな視点からＲＥＩＴについても
考察していく様に努力したいと思います。