その他不動産流動化企業

以前、記事を書いたことのあるゼクスですが、
昨年、コムスンより取得予定であったバーリントンハウス
（高級住宅型有料老人ホーム）の取得の延期を先月末に
発表しました。

ちなみに今回の延期も含めると５回目の取得延期となりなす。

通常の企業取引または個人が家を購入する時に
５度も購入を延期したら、購入先の営業担当者から

「本当に買う気あるの？」

って言われそうですよね（笑）！？

この様に不透明なＩＲはあまり見ることも無いので
しばらく追い続けてみようと思います。

Ｐ．Ｓ．記事と全く関係ありませんが、昨日、表参道に
　　　　髪を切りに美容室へ行ってきました。髪の毛を
　　　　切った後にプラプラと散歩と買い物でもしようかと
　　　　思っていたのですが、人・人・人って感じでとにかく
　　　　人がたくさんいました。地方から遊びに来ている方も
　　　　多かった様にも感じましたが、経済環境の良い
　　　　中国人の方やユーロ高による欧州系外国人の方も
　　　　多く感じられました。これを機に日本も旅行大国と
　　　　なると良いのですがね～。

invester氏の投資手法ＤＶＤはこちら

昨日、セキュアード・キャピタル・ジャパンが
東証１部にくら替えするとのＩＲを発表しました。

東京証券取引所における上場市場変更のお知らせ

本日は見事にストップ高ですね。

invester氏の投資手法ＤＶＤはこちら

先日のアーバンコーポレーションの
第１四半期業績を観て見ましょう！

売上
８７，５４５（３４．９％）
経常利益
３０，０６０（５２．７％）
当期純利益
１５，９１８（５２．２％）

単位：百万円
カッコ内は通期予想に対する進捗率

第１四半期業績なのに通期業績予想数値に
対して大変素晴らしい実績となっていますね。

会社側としては『引き合いの強さから売却が
想定よりも早く進み、中間までに売却する物件の
大部分を第１四半期で売却した』と発表されています。

この文章を額面通りに受け取ると、少なくとも予定
している売却額と同額か予定価格以上で売却
されている可能性はありますね（予定よりも安い
ならば売らないでしょうから）。実際、中間決算で
予定している経常利益に対する進捗状況は
１０１．６％となっています。上方修正期待が
出来る内容ではありますね（今後、物件売却が
予定通り進まなくなる恐れもあるので
分かりませんが・・・）。

また、第一四半期で７８０億円の仕入れが
出来ているなんて（年間目標２０００億円に対して）、
仕入れが困難になっている現在の環境では
とても凄いことですよね。もともとアーバン社の
方針（２００６年末時点）ではプロジェクト時点で
キャップレート６．５％にて取得し、売却時の
キャップレートを４．０％で売却を想定している
ことからすると今回の７８０億円の仕入れにて
将来、約４８７．５億円分の粗利を得ることの
出来る仕入れを完了したことになりますね。

また直近ではサザビーズ・インターナショナル・
リアルティ　ネットワーク及びアマンリゾ－ツと
提携し、世界展開及び富裕層をターゲットとした
戦略を実行に移しています。

個人的に株主優待としてアマンリゾーツ宿泊
優待券やホテル内マッサージ施設無料券など
を設定して貰えると嬉しいなぁ～なんて妄想
しています（笑）。

invester氏の投資手法ＤＶＤはこちら

昨日、アーバンコーポレーションが
第一四半期業績を開示致しました。

経常利益は前年同期比３．８倍の
３００億６０００万円、通期予想に対する
進捗状況は５２％にも達しています！

詳細な内容はまだ見ていないため、
不明な部分は多いのですが、
かなり期待してしまう業績の進捗状況です。

ただ、今日は株式マーケットの影響を
受けてなのか、下落しています・・・。

invester氏の投資手法ＤＶＤはこちら

アセット・マネージャーズに引き続きリサ・パートナーズも
個人投資家向け説明会を開催しますね。

●長野　２００７年７月
●東京　２００７年８月３１～９月１日
●福岡　２００７年９月

なお、東京会場は日経ＩＲフェアに出展するとのことですから
リサ・パートナーズ以外の企業のブースを見て回ることも出来るので、
今まで知らなかった企業を知ることが出来る良い機会ではないかと
思います（入場料が無料なのでファンダメンタル投資をした事の
無い方も投資を勉強するのに良い機会になると思いますよ～）。

昨年は上場企業が９５社参加し、来場者数も１５，０８８名（のべ人数）
来られたほどの大きな個人投資家向けイベントです。

↓以下は昨年開催された日経ＩＲフェアの報告書です。
　見るだけで概要が分かりますヨ。

日経ＩＲフェア２００６夏・報告書

invester氏の投資手法ＤＶＤはこちら

今日は東証２部とＪＡＳＤＡＱに重複上場している
トーセイ（旧・東誠不動産）のニュースをピックアップ!！

本日、トーセイの１００％子会社である
トーセイ・リートアドバイザーズ㈱が
投資信託委託業者の認可を取得いたしました。

トーセイ・リート・アドバイザーズ株式会社の投資信託委託業者認可取得のお知らせ

平成１９年１１月期中に東証への上場を目指す
とのことです（従来の計画通り）。なお、このＲＥＩＴは
東京都区部を中心としたオフィスビルや住宅等が
投資対象となる見込みです。

ちなみに、このトーセイは私が好きなファンドマネージャー
であるエンジェルジャパン・アセットマネジメントの
宇佐美さんのファンドにも組み入れられている銘柄で
小型物件の取得能力のある企業として評価されているため、
気になっている銘柄のひとつでもあります。

invester氏の投資手法ＤＶＤはこちら

ＪＰモルガンとクレディスイスが共にパシフィックマネジメントの
投資判断の引上げを行いましたね。ＪＰモルガンは『ニュートラル』
から『オーバーウエイト』にして目標株価は３６．８万円とし、
クレディスイスでも『ニュートラル』から『アウトパフォーム』
に変更し、目標株価は３０万円にした模様です。

また昨日、ＩＲされましたがパシフィックマネジメントが
第３回無担保普通社債を発行しますね。

利率２．９４％で総額は１００億円。資金用途は
ファンド組成に向けた物件の先行確保の資金
（パシフィックが提供するブリッジローン的な資金）
としてとのこと。

パシフィックマネジメントＩＲ：
http://www.pm-c.co.jp/cms/press3/20070307_104509heAq.pdf

invester氏の投資手法ＤＶＤはこちら

今日はケネディクスからＩＲがあるのではないかと
予想しています。

invester氏の投資手法ＤＶＤはこちら

先週の土曜日に日興ＩＲ主催のエムケーキャピタルマネージメント
（以下、ＭＫＣＭ）の会社説明会に参加して来ました。

事業に関する説明

ＭＫＣＭの事業は以下の２つの事業から構成されています。

１、アセット・インキュベーション事業
２、アセット・マネージメント事業
　（価値をデザインするアセット・マネージメント事業と
　空間をデザインするアセット・マネージメント事業）

他にもビジネス・サポート・ローン事業とファイナンシャル・
アドバイザリー事業、その他事業（投資銀行部門他）があります。

１、アセット・インキュベーション事業
　
顧客の投資家が投資しない案件にＭＫＣＭが投資する事業。
具体的な投資対象としては、
①小型物件（５億円以下）
②再建築が必要とされる古い建築物件
③権利関係を時間をかけて整理しなければならない物件

２、アセット・マネージメント事業

価値をデザインするアセット・マネージメント事業と
空間をデザインするアセット・マネージメント事業から
構成される事業。

『価値をデザインする・・・事業』は、
いわゆるバリューアップ事業（既存物件をリニューアル）で、

『空間をデザインする・・・事業』は、
開発事業（新規物件を建築開発する）のことです。

３、ビジネス・サポート・ローン事業

現在、シニアローンが２％位に対してジュニアローンが７～８％位
ディベロッパーとの関係を持ち、物件情報を入手しやすくなる体制作りが
主旨であるとのことでした。

４、その他事業（投資銀行部門他）

投資銀行業務が中心となった事業となると思われますが、
投資銀行業務にてどのようなことをするかを
「新たな投資家の獲得、新たな投資先・ストラクチャーを展開する事業」
といった感じの言葉で表現されていましたが、残念ながら詳細な内容が
聞けず、恐らくまだ具体的に進捗している事業ではないのかな（？）と
いった印象を受けました。ただ、中期経営計画では、この事業に
大きな数値を組み入れていないため、大きな下方修正リスクも
ないものと思われます。

１９年８月期第１四半期業績について

１、進捗状況（数値面）

売上高　　　５，６８８百万円（通期計画比７４．０％）
経常利益　 １，５０６百万円（通期計画比６９．８％）
純利益　　　　　８９３百万円（通期計画比６９．８％）

なお、以上の売上の事業毎の売上高明細は以下の通り

　　　　　　　　　　売上高　　　　　　　　　　営業利益
ＡＩ事業　　５，３１５百万円（93.4%）　１，５３５百万円（86.0%）
ＡＭ事業　　　　３６７百万円（ 6.5%）　　　２５９百万円（14.5%）
その他の事業　　　　６百万円（0.1%）　　　　　△９百万円（△0.5%）
合計　　　　５，６８８百万円　　　　　　１，７８５百万円

※ＡＩ事業：アセット・インキュベーション事業
　ＡＭ事業：アセット・マネージメント事業

まだ第１四半期が終わったばかりなのに、非常に高い達成比率ですネ！
内訳を見ても分かる様にアセット・インキュベーション事業が
大きく貢献しているのですが、具体的には北堀江の物件売却が
大きく貢献していると加藤社長から説明がありました。
第１四半期において２００億円も物件を売却しているのですが、
アセット・マネージメント事業の売上があまり計上されていないのが
少々気になる点ですが、ＭＫＣＭ側も中期経営計画において、
この事業の売上高を大きく見込んでませんね。

２、進捗状況（詳細）

①アセット・インキュベーション事業の不動産取得状況

　　　　　　　　　　　販売用不動産購入実績　　　　資金調達
東京都千代田区　　　　　　　１，６００　　　私募債　１，４２０
東京都品川区　　　　　　　　 １，２００　　　私募債　　　９６０
東京都大田区　　　　　　　　　　 ６００　　　借入金　　　６００
名古屋市中村区　　　　　　　１，４７０　　　借入金　１，２５０
　　　　　 合計　　　　　　　４，８７０　　　　　　 ４，２３０
（単位：百万円）

②公募増資の実施（平成１８年１１月６日）

発行価格３６３，７５０円、公募株数６，０００株で約２１億円調達。
アセット・インキュベーション事業及びビジネス・サポート・ローン
事業等への充当を計画。

③預り資産残高の推移
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 預り資産残高　
第３期実績　　　　（平成１６年８月期）　　　１６，５１０
第４期実績　　　　（平成１７年８月期）　　　４４，９９８
第５期実績　　　　（平成１８年８月期）　　　７７，４１１
第６期第１四半期（平成１８年１１月まで）　　６７，７３０
第６期計画　　　　（平成１９年８月期）　　　８７，３１４

第１四半期では約２００億円売却し、約１００億円購入したため
第５期の預り資産残高実績よりも減少しているとのこと。

④地域別預り資産の状況

　　　　　地域　　　 棟数　　　受託金額
　　　　　東京　 　　 ３７　　３５，０６４（５１．８％）
　　　　　神奈川　　　４　　　　４，４１２（　６．５％）
　　　　　千葉　 　 　１　　　　１，０９５（　１．４％）
　　　　　埼玉 　　　　３　　　　２，４６７（　３．６％）
｛以上、首都圏｝　｛４５｝　 ｛４３，０３８（６３．５％）｝
　　　　　大阪　　　　３ 　　 １０，２０２（１５．１％）
　　　　　名古屋　　 １２ 　　 １１，１６２（１６．５％）
　　　　　広島　　　　１　　　 　　 ５５１（　０．８％）
　　　　　福岡　　　　５　　　 ２，７５５（　４．１％）

⑤用途別預り資産状況

　用途　　　　　　　　　　棟数　 受託金額　　構成比
オフィスビル　　　　　　　３６　　 ３７，５６７　 ５５．５％
住居　　　　　　　　　　　２１　　１５，９３３　 ２３．５％
商業施設（ホテル含む）　　　９　　 １４，２２９ 　 ２１．０％
合計　　　　　　　　　　　６６　　６７，７３０　１００．０％

現在、オフィス中心に投資しており、
住居系への投資は見送っているとのこと。

中期経営計画について

１、数値計画

http://www.mkcm.biz/file/39.pdf

２、預り資産残高計画
　　　　　　　　第５期（１８/８）　第６期（１９/８）
期初残高　　　４４，９９８　　　　７７，４１１
新規受託額　 ７４，３００　　　　５３，７１０
売却額　　　　 ４１，８８７　　　　４３，８０７
期末残高　　　７７，４１１　　　　８７，３１４

　　　　　　　　第７期（２０/８）　第８期（２１/８）
期初残高　　　８７，３１４　　　　１１３，９５０　
新規受託額　 ７０，０００　　　　　８０，０００
売却額　　　　 ４３，３６３　　　　　２５，５２０
期末残高　　１１３，９５０　　　　１６８，４３０

「期待利回りの低い投資家の開拓によって預り資産残高を
増加させ安定的な収益基盤の形成を図る」
とのコメントが添えられてましたので、コアファンド系を好む
投資家の開拓を図る計画の様です。

質疑応答

・配当について
　現在、基盤の安定を図りながら事業拡大を行っている状態。
　配当はしばらく見送る。東証１部又は２部を目指している。

・今後の業界再編について
　昨年は不動産業界全体が非常に良かったため不動産関連企業
　であれば、どの企業も順調であった。但し、今後は特定の地域だけ
　値下がる可能性も有り得るため、投資は慎重に吟味した上で行いたい。
　その特定の地域が値下がる状況が発生すれば、ダメージを受ける
　企業も出てくることになるだろう。

・Ｍ＆Ａについて
　多くの話しが持ち込まれているが、現在の事業に専念したい。
　他社のＭ＆Ａは考えていない。

今回の会社説明会で初めて気が付いた点は、説明会資料Ｐ５では
「（不動産）マーケットの変化を受け、３年以上の運用を提案」
と書かれており、Ｐ２３では、
「顧客投資家の選考が３年以上の中期の運用に変化」
と書かれていました。

非常に些細なことなのですが、
「この２つの文章って矛盾している！？」って感じ取れました。
「ＭＫＣＭが３年以上の運用を提案」
→その後「顧客の選考が中期の運用に変化した」
のではないのか？という気がしました。

※もしかしたらＭＫＣＭの提案時期と顧客の選考が中期の
　運用に変化したのが全く同時期になった可能性もありますが・・・。

ＭＫＣＭはもともと顧客に不動産のマーケットリスクをなるべく
取らない様（リスクの低減）にして貰うために、短期の運用を
顧客に提案・実行しているとの説明をされていたので、
少々気になる文面でした。

余談ですが、今回の説明会には加藤社長が一人で説明及び
質疑応答に望んでいましたが、前回の株式新聞社のＩＲの時は
大高取締役と出席されていました。これは私が推測するに
今回の日興ＩＲの質疑応答は説明会が始まる前に質問を聞いて
回答出来るため、加藤社長が一人で十分対応可能であったが、
前回の株式新聞社の時は、会場からどの様な質問を受けるか
分からないため、その状況に対応すべく大高取締役が一緒に
在席していたのかなって思いました。

また昨日、ＭＫＣＭが中間業績予想を上方修正しました。

（連結）　　　　売上高　経常利益　純利益
前回予想　　６，５８６　１，６８７　１，００３　
今回修正　　７，３４６　２，３４１　１，３８９
増減額　　　　　 ７６０　　　６５４　　　３８６
増減率（％）　 １１．５　　３８．８　　３８．５

（個別）　　　　売上高　経常利益　純利益
前回予想　　６，５８６　１，６９０　１，００２
今回修正　　７，３４６　２，３４２　１，３８９
増減額　　　　　 ７６０　　　６５２　　　３８７
増減率（％）　 １１．５　　３８．６　　３８．６

修正の理由

アセット・インキュベーション事業において計画より
前倒しにてバリューアップを実現した後、
不動産を売却したことに伴い上方修正したもの。

第１四半期の連結決算短信Ｐ２には
「通期の売上高、経常利益及び当期利益が予想を上回る見込み
となっておりますが、現時点では不確定要素もあることから、
通期の業績予想を据え置いております」
とコメントされていますし、上記、中間業績の上方修正もありましたから
恐らく通期決算も上方修正される可能性が高そうですね。
問題はいつ頃上方修正するかですね。

エムケーキャピタルマネジメントＨＰ：http://www.mkcm.biz/
日興ＩＲ：http://www.nikkoir.co.jp/

invester氏の投資手法ＤＶＤはこちら

昨年１１月２０日に約２，３００億円のファンド組成のニュースが
あったクリードですが、２４日の日経金融新聞に次なるファンドの
ニュースも出ていました（以下、参照下さい）。

不動産ファンド運営のクリードは2008年秋にも、資産総額4000億－
5000億円規模の不動産ファンドを立ち上げる。日本国内の大都市圏
にある10億－50億円程度の中小オフィスビルを中心に組み込む。
出資は海外の機関投資家を中心に募集するが、国内の年金基金
などの投資家からも募る方針だ。
　新ファンドは、このほど投資家からの出資の募集を終えた2300億円
規模の「クリード・リアル・エステート・パートナーズ」の2号ファンド
となる。出資を募る分は1000億円規模を想定し、残りを金融機関
からの借入金で賄う。
　物件の改装やテナント入居率の改善などで不動産価値を向上させる
「バリューアッド」と呼ぶ運用手法を用い、高い利回りを確保する考え。
　1号ファンドは600億円程度の物件取得をすでに固めており、07年中に
2300億円全額の購入を終える予定だ。
　クリードの他のファンドは07－08年に運用期間を終え、物件を売却する
ファンドが多い。大規模な新ファンドの組成で、運用資産残高の上積み
を狙う。

クリードにしては、とても大きなファンドです。

２００６年１１月時点で３，０８０億円の資産残高があるクリード
ですが、日経金融新聞の記事を見る限り、２００８年末までに
多くのファンドが運用期間が終わるためにクリードは次なる
ファンドの準備を着々と進めている様です（どんどん組成
しないとファンド残高もなくなって事業を運営出来なくなって
しまいますからね）。

昨年１１月２０日のクリード・リアルエステート・パートナーズ１号が
２，３００億円、今回のクリード・リアルエステート・パートナーズ２号
が４，０００～５，０００億円ですから、２０１０年前後にはクリードの
受託資産残高は１兆円を超えてくるかもしれません。

この２号ファンドは４，０００～５，０００億円規模の大きなファンド
ですが、運用対象は従来通り１０～５０億円の中小ビルを組み込む
とのこと。となると仮に５０億円の物件ならば最大で１００件分の物件を
組み込むことになりますね。かなりの物件数を組み込まなければ
いけないのですが、この１０～５０億円規模のビルだと現在、不動産
証券化事業に取り組んでいる中小の企業と重なってくる物件規模
のため、競争もとても厳しそうです。ただ、ＪＰモルガン・アナリスト
増田氏はクリードが中小物件の運用を得意としているとのコメントも
ありますから、どの様な展開になるのか今後も注目していきたいと
思っています。

昨年１１月２０日のニュース（２，３００億円ファンドについて）：
http://www.creed.co.jp/ir_jpn/mktop/119100584489391358548102059529.pdf

invester氏の投資手法ＤＶＤはこちら

返信ありがとうございます。
こんなふうに正面きって褒められるのは相当ひさしぶりで
パソコンの前で一人で照れてバタバタしたり、
あたふたしてしまいました。（＾＾；）

ただ、パシMの広報さんは本当に感じがいいと思います。

私は監視銘柄に入れたらいろいろ調べてから必ず電話やメールを
するのですがスルーされることももちろんあるし、私の聞き方が
悪かったのか、

「何しに電話してきたの？あんた本当に株主なの？」

という横柄な態度をとられる方や、
色々しゃべっているうちに若い女（声だけは若いから）だと思って
侮ったのか

「いや～正直うちの会社の株なんて買わないほうがいいよ、
最近何で株価が上がっているかわからないものこんな会社」

などとぶっちゃけた本音まで語ってくれる方まで色々です。
（どことは言いませんがどちらも立派な東証一部上場会社です）

お客さん商売の会社だとまず絶対そんなことないのですが、
そうでない会社だとたま～にこういう広報の方が
いらっしゃいます。どんなにファンダメンタルに魅力を感じても
やはりそういう会社の株は買いません。

そんな中、やはりパシMの広報さんはピカイチだと思います。
返信は早いしこちらの質問にもいつも的確に答えていただけます。
業界全体の行方は分かりませんが「企業は人なり」
という意味ではやはり良い会社なのではないかなあと
感じています。

オノノイモコ

オノノイモコさんからコメント有難う御座います。

確かにパシＭはＩＲの姿勢が良いんですよね。
私も以前に不動産流動化企業群に対して
同時にメール質問したのですが、パシＭの
対応（レスポンス）は非常に早かった記憶があります。

また上場直後からも個人投資家説明会に
積極的に参加して個人株主を獲得していたのも
間違いなくパシＭでした。

また預り資産残高を毎月公表したり、
格付けの取得にするといったことも
業界内で真っ先に取り組んできてます。

「どんなにファンダメンタルに魅力を感じても
やはりそういう会社の株は買いません。」

機関投資家に対してはとてもマメ＆丁寧に回答していても
個人投資家に対しては冷たい企業も結構多く、
その様な企業に投資することは機関投資家よりも
少々不利な立場で投資することにもなりますから
その様に自分の「モノサシ」を明確に持って投資される
ことは非常に良いと思います！

みなさんも分からないことがあったら、
一度企業のＩＲに電話ＯＲメールして質問されては
いかがでしょうか？

ただその際は、質問事項をまとめて自分が何を
聞きたい明確にして質問しましょうね！

あっ、あと個人投資家説明会に参加することも
お薦めですよ～。その場でしか聞けない情報も
ありますし、経営者に対して直接質問すれば
経営者が回答している生の声＆姿勢を見ることが
出来て結構良い投資判断の基準にもなるんですよっ！

個人投資家説明会への参加を推奨するinvesterより

invester氏の投資手法ＤＶＤはこちら

オノノイノコさんより以下のコメントを頂きました。

「はじめまして
動画配信の件を直接メールで問い合わせたら
公募発表のことがあり証券取引法に定められた
ことだからだそうです。
微妙なことと分かっていても
会社がそうしたいのではなく法で定められたこと
なのだそうです。
公募増資も安定成長のためだそうで
安定的に収益を拡大するためだとの事です。
つたない質問であれ
とりあえずいつもすぐに回答をよこしてくれる
パシMを企業的に信用したいなと思っています。」

とコメント頂きました。コメント頂き誠に有難う御座います。

パシＭの動画配信が時間限定であった件はやはり
公募増資の件があったため時間限定になっていたのですね。
私が勉強不足な中、調べて（パシＭに問い合わせ）頂き誠に
有難う御座います。

また公募増資についてですが、私たち株式投資家からすると
どうしても文句を言いたくなってしまうのですが、
一般論として（←パシＭのことではありません）、
お金を貸している金融機関や社債を買っている投資家
から見れば企業の財務面が強化されるため、
以上の投資家としては歓迎なこととなるんですよね。

まして、企業として将来成長するための資金調達を
あらゆる形で可能とするために上場しているのですから、
適度な公募増資の内容で資金調達用途も共感出来る
ものであれば、本来良いはずなんですよね。

相場が低迷している中、公募増資されて株価が下落すると
株価下落でダメージを受けている株式投資家からすると
どうしてもグチを言いたくもなってしまうんですよね。

そんな中でもオノノイモコさんは公募増資による
短期的な株価下落で株を売ることなく、パシＭの
成長性を信じて応援している姿こそが企業に投資している
本物の投資家の方なんだと思います。

私もオノノイモコさんの素晴らしい投資家としての姿勢を
見習わせて頂きたいと思います！

Ｐ．Ｓ．機関投資家の方の話しで聞いたことがあるのですが、
以前にとある企業が株式投資家に対しては社債又は銀行からの
借り入れでの資金調達をする様なことを匂わせ、
社債に投資している投資家に対しては公募増資等での資金調達で
財務面を強くするといったことを匂わせていた企業が過去にあり、
企業の社長は二枚舌を持っていると笑って話していました（笑）。

invester氏の投資手法ＤＶＤはこちら

パシフィックが平成１８年１１月期通期の決算を発表しましたね。

平成１８年１１月期通期業績（連結）
　　　　　　　　　　　　売上高　　　
１８年１１月期　１６９，６４７（１３３．２％）
１７年１１月期　　７２，７４３（２０５．３％）
　　　　　　　　　　経常利益
１８年１１月期　１８，７０８（１２１．０％）
１７年１１月期　　８，４６６（１６２．０％）
　　　　　　　　　　純利益
１８年１１月期　１０，６２３（１３３．７％）
１７年１１月期　　４，５４６（１６７．３％）
　　　　　　　　　　　　ＥＰＳ
１８年１１月期　１６，９６１．４９円

また本日、配当金のＵＰと新株発行のファイナンスも
合わせて発表されましたね。

配当金ＵＰの内容

前回予想　１，１００円
今回修正　１，７００円（６００円↑）

前回予想から５４．５％増配されてます。

新株発行の内容

一般公募　　　　　　　　　　　　　　７２，０００株
オーバーアロットメント（ＯＡ）　上限３，０００株

平成１９年１月１５日発行済株式数（連結）が
６２７，３５４株であることからすると
今回の新株発行のインパクトは

７２，０００株（一般公募のみ）÷６２７，３５４＝０．１１４７
７５，０００株（一般公募＋ＯＡ）÷６２７，３５４株＝０．１１９５

約１１．５％～１２．０％の株式の希薄化となります。

配当金で５４．５％増配と、新株で約１１．５％～１２．０％の
希薄化の２つのプラスとマイナスのＩＲがセットとなっていますが、
増配といってもアセットマネージャーズよりも
配当利回りは低いですし、新株発行による希薄化の方が
インパクトが強そうに思われます。
本日の株価はどのように動くのでしょうかね？

今回の決算発表の動画配信がＨＰ上で昨日（１５日）の
２０時～２３時までに限定されていましたが、、
動画配信は２月上旬に再開（ＨＰにＵＰ）されます。
今回の新株発行が絡んでいるからなのでしょうか？

invester氏の投資手法ＤＶＤはこちら

セキュアードがオーストラリアに昨日、上場された
「Galileo Japan Trust」のアセット・マネジメント業務を
受託したとのこと。

オーストラリア上場不動産信託のアセット・マネジメント
業務受託について：
http://www.securedcapital.co.jp/ir/library/pdf/20061219-Galileo_J.pdf

当社グループは、今般オーストラリア証券取引所に
上場された我が国不動産への投資専門の上場
不動産信託（Listed Property Trust）である
Galileo Japan Trust の組み入れ不動産について
アセット・マネジメント業務を他の日系不動産会社一社と
共に受託いたしました。

1.Galileo Japan Trust の概要
運用会社： Galileo Japan Funds Management Limited
投資対象資産： 日本の首都圏及び主要地域における
　　　　　　　ｵﾌｨｽﾋﾞﾙ、住居系不動産、商業施設等の収益不動産
資産総額： 約570 億円(うち当社グループがアセット・マネジメント
　　　　　を行う資産額は約250 億円)
上場日： 2006年12 月18 日
当社グループは上記の業務の受託により投資家の一層の
多様化及び業務の拡大を図ります。

2.当社決算への影響
本件における当社決算への影響は、既に発表している
決算見通しに織り込み済みです。

きっと明日の個人投資家説明会でも言及されるのでしょうね。

invester氏の投資手法ＤＶＤはこちら

パシフィックマネジメントが㈱生活科学運営と資本業務提携しました。

㈱生活科学運営との資本参加契約及び業務提携契約締結に関するお知らせ：
http://www.pm-c.co.jp/pdf/news/061211.pdf

㈱生活科学運営は自立型サービス付きマンション、
有料老人ホームを主軸に展開するシニア向け住宅を
２０年以上も運営する企業です。

パシフィックの不動産開発及び資金調達力、
㈱生活科学運営のシニア向け住宅の運営能力及び企画力
がより相乗効果を生むと考えての資本・業務提携です。

パシフィックとしてはＲＥＩＴのポートフォリオに
シニア向け住宅を組み入れるという選択肢が増えます。

どのような物件が具体的に動き出していくか注目ですね！

invester氏の投資手法ＤＶＤはこちら

現在、ジャスダックに上場しているアトリウム（８９９３）が東証１部に重複上場することが
決定しました。１２月２１日から東証１部でも取引可能となります。

東証１部で知名度を上げて頑張って下さい！

invester氏の投資手法ＤＶＤはこちら

クリードが本日、組織改編及び役員委嘱人事の発表をしました。

組織改編の概要
従来の「部」及び「室」を廃止し、グループのバリューチェーン
に則して以下の４つのディビジョンを新設する。

①ストラテジック・インベストメント・ディビジョン
（責任者：宗吉　敏彦　代表取締役社長）
　新たなアセットクラス・新たなエリアでの不動産投資、及び
　不動産投資・運用の周辺新規事業の立ち上げを主に担当。

②キャピタル・マネジメント・ディビジョン
　（責任者：長谷川　斉　代表取締役）
　新たな不動産金融商品の企画・立ち上げ、及びグループ内の
　運用子会社（ｸﾘｰﾄﾞ不動産投資顧問㈱等）のマネジメントを主に担当。

③リアルエステート・ディビジョン
　（責任者：岡部　和弘　取締役）
　不動産のバリュエーション、取得・売却、開発、及び
　建築マネジメントを主に担当。

④コーポレート・ディビジョン
　（責任者：菅原　猛　取締役）
　総務、人事、財務、経理、広報・ＩＲ、ＩＴ、コンプライアンス等の
　事業運営上の管理業務を主に担当。

組織改編の趣旨
（１）不動産運用事業の拡大
　投資家に提供する商品をより一層拡充するため、新たな
　不動産金融商品の企画・立ち上げの専任組織を新設し、
　グループ一体で不動産運用事業の拡大に取り組む
（２）不動産技術力の強化
　グループが培ってきた不動産の取得、バリュエーション、
　バリューアップ、開発といった不動産の機能を集約すること
　により、不動産技術力をより一層強化する
（３）意思決定の迅速化
　組織の集約化とフラット化により、柔軟な組織運営を実現し
　事業運営・意思決定の迅速化を図る

以上が本日発表された内容を文面で見ると分かり難いのですが、
以下のＰＤＦファイルで新組織図を旧組織図と照らし合わしてみると
非常に組織がフラット化していることが一目瞭然です。

企業が組織をフラット化するといって実行しても実際はフラット化
していなかったりするケースもあるので組織図だけではなく
実行して欲しいものですね。

組織改編及び役員委嘱人事について：
https://www.release.tdnet.info/inbs/3c0105d0_20061201.pdf

invester氏の投資手法ＤＶＤはこちら

不動産流動化企業の１社である㈱アトリウム（JASDAQ８９９３）が東証に
重複上場することになりました。東証１部又は２部への上場予定日は
１２月２１日（木）とのことで、同日以降は東証とJASDAQの２市場で
売買が可能となります。

東京証券取引所上場承認に関するお知らせ：
http://www.atrium.co.jp/common/fileshow.php?type=1&id=49
株式の売り出しに関するお知らせ：
http://www.atrium.co.jp/common/fileshow.php?type=1&id=48

株式の売り出しの内容を見ても既存株主（主にベンチャーキャピタル系）
からの売り出しで、新株発行が無いため希薄化懸念も無く、流動性が
高まることからするとポジティブな内容ですね！

ただ、東証に重複上場するからといって株価が上昇するとは
限りません・・・。

invester氏の投資手法ＤＶＤはこちら

ｸﾞﾗｳﾝﾄﾞ･ﾌｧｲﾅﾝｼｬﾙ･ｱﾄﾞﾊﾞｲｻﾞﾘｰ㈱（以下、ＧＦＡ社）が中間決算を
発表しました。

　　　　　　　　　　営業収益　　　　営業利益　　　　　
18年９月中間期　237,996（12.9）　115,158（17.3）
17年９月中間期　210,755　　　　　　98,171　　　　
　　　　　　　　　　経常利益　　　中間（当期）純利益
18年９月中間期　115,533（19.7）　　 66,637（13.6）
17年９月中間期 　96,554　　　　　　　58,681
（単位：千円、カッコ内は前年比）

経営成績
営業収益の増加は案件金額の大型化によるもの。

通期の見通し
既存顧客からの継続的な案件の受託を主体としつつ、不動産
デベロッパー及び不動産ファンド会社への営業アプローチや
ファイナン シャルプランナー等の外部のビジネスパートナーとの
協業等を通じ、顧客基盤の拡大に努めていく所存。

取引先について
前中間会計期間においては㈱福岡リアルティホールディングス
及びアセット・マネジャーズ㈱に対する営業収益の計上額が
合計75,000千円で全体の35.6％を占め、当中間会計期間
においては㈱アーバンコーポレイションに対する営業収益の
計上額が85,000千円で全体の35.7％を占めております。

営業収益の構成について
営業収益の内訳　　　　　　当中間期
ストラクチャリング業務　　　204,076
アドバイザリー業務収益　　 16,425
その他営業収益　　　　　　 17,494
合計　　　　　　　　　　　　　 237,996

ＧＦＡ社はフィンテックと同様にストラクチャードファイナンスを
手掛けている企業です。フィンテックグローバルに注目しているため、
同じストラクチャードファイナンスを手掛けるGFA社の業績動向を
見ています。

同じ業界の他社の業績動向を見て、業績が鈍化している企業があれば、
少々注意を払う必要があると思います。

株式投資初心者の方は投資先企業だけではなく他社の業績動向も
注意して見ておくことをお薦めしますヨ。

invester氏の投資手法ＤＶＤはこちら

クリードが新規旗艦ファンドを組成しましたね。

クリードＩＲ：
http://www.creed.co.jp/ir_jpn/mktop/119100584489391358548102059529.pdf

欧州、中東、アジアの大手年金基金・政府系投資機関・金融機関を
出資者とする新規ファンドの出資募集が終了し物件の取得・運用を
開始することとなったとのこと。

「クリード・リアル・エステート・パートナーズ」詳細について

総資産額：約２３００億円
出資総額：約５６５億円（クリード出資比率は約５％）
物件の取得・運用機関：２００６年１１月より７年間
　　　　　　　　　　（但し、１年間延長することがある）
運用スタイル：バリューアッド型
運用戦略：国内中小型物件を投資対象とし、安定投資物件へと
　　　　　価値を高める。
投資家：欧州・中東・アジアの大手年金基金・政府系投資機関・
　　　　金融機関等計９社（クリード除く）
投資方針：オフィスとレジデンシャルで７０％以上、東京・大阪・名古屋
　　　　　を中心とする三大都市圏で７０％程度となる（取得額ﾍﾞｰｽ）。
物件取得状況：約５５０億円相当の物件をシードアセットとして取得済み。

クリードにしては比較的大きいファンドを組成しましたね。
投資対象は従来路線通り、中小型物件が投資対象ですね。

invester氏の投資手法ＤＶＤはこちら

１１月１０日にリサ・パートナーズが第３四半期財務・業績の概況を
発表しました。

■売上高　　　　　　　　　　　　　　　　　
今期第３四半期　１０，６４７（１１７．８％）　　
前期第３四半期　　４，８８７（　８２．０％）　　　　
■経常利益
今期第３四半期　２，４７０（　６１．５％）
前期第３四半期　１，５２９（１０５．２％）
■純利益
今期第３四半期　１，４５０（７１．６％）
前期第３四半期　　　８４５（９６．４％）
単位：百万円

なお、通期業績予想と第３四半期業績を比較すると、

■売上高　　　　　　　　　　　　　　　　
通期業績予想　　１６，８００　　　　　　　　　　　　　　　　　
今期第３四半期　１０，６４７（６３．３％）　　　
■経常利益
通期業績予想　　４，２５０
今期第３四半期　２，４７０（５８．１％）
■純利益
通期業績予想　　２，４５０
今期第３四半期　１，４５０（５９．１％）
単位：百万円（カッコ内は通期に対する達成度）

事業別売上高の構成について調べると、

　　　　　　　　　　　　　　　売上高　　営業利益
プリンシパル投資事業　　　　７，３０５　　１，６５８
ファンド事業　　　　　　　 　１，４９９　 　　 ９９９
インベストメントバンキング　 ２，０７２　　１，３７０

とプリンシパル事業（自己勘定による投資）の割合が多いものの、
バランスの取れた事業展開です。

～経営成績（連結）の進捗状況に関する定性的情報等～

●景気回復に伴う金融機関の財務体力の向上や地域金融機関再編の動き等
　を背景に不良債権処理が引き続き活発に推移。
●不動産マーケットではオフィス需要の堅調な推移や不動産プライベート
　ファンドやＪ－ＲＥＩＴ等による投資資金の流入を受けて不動産取引が
　活発に推移するとともに、大都市圏を中心とした地価が上昇に転じる。
●平成１８年８月戦略子会社㈱リサ・パートナーズ沖縄が営業開始。
　目的：沖縄地域における多様な事業機会を着実に獲得するため。
●平成１８年９月リサ･コーポレート・ソリューション・ファンド組成。
　目的：金融アドバイザリー機能や不動産、貸付債権等への投資機能を
　　　　統合的に活用した新しいコンセプトの企業価値向上ファンドを
　　　　通じて更なる事業成長に向けた取り組みを加速させるため。
●平成１８年６月及び１０月、社内組織改正を実施。

～事業毎のハイライト～
①プリンシパル投資事業

不動産：
順調に物件取得が進み、賃料収入も安定的に確保。一方で売却
についても当初想定通りに進捗。
貸付債権：
平成１８年３月に沖縄最大の建設会社である㈱國場組向けの
貸付債権を取得したことにより投資額は大きく拡大。回収に
ついては当初想定どおりに順調に推移。
企業（株式）投資：
当社事業へのシナジーが見込める成長企業への投資を実施。平成１８年
２月に㈱リック・コーポレーション（ホームセンター・ペットショップ等
運営）、３月に㈱旅籠屋（ロードサイドホテル運営、グリーンシート
銘柄）への出資を行う。

②ファンド事業

「不動産共同投資事業」：
　ｿﾛｽ･ﾘｱﾙｴｽﾃｰﾄ･ｲﾝﾍﾞｽﾀｰｽﾞ及びｻｲﾌﾟﾚｽ･ｸﾞﾛｰｸﾞ･ｲﾝﾀｰﾅｼｮﾅﾙと展開
「企業再生ファンド」：
　全国の地域金融機関と連携して組成・運用
「官民一体企業再生ファンド」：
　中小企業基盤整備機構が出資し当社が組成運用を担当
「企業価値向上ファンド」：
　リサ・コーポレートソリューション・ファンドとして事業再生、成長
　加速、事業再編、事業継承等の企業ニーズに対応。国内外の
　エクイティ（株式）、デット（債務）を投資対象

●「不動産共同投資事業」は、物件取得も順調に進み、投資累計額は
　約１，４５７億円（平成１８年９月末コミットベース）にまで拡大
　（１０月末には１，７３６億円）。投資規模の拡大に伴い、配当
　収益及びアセットマネジメントフィーともに増加し、順調に収益拡大。
●「企業再生ファンド」では、平成１８年１０月末で５３金融機関と順調
　に提携拡大。ファンドを１７件組成。
●「官民一体企業再生ファンド」において平成１８年３月に千葉、沖縄で
　組成し、合計４件、総額１１０億円の投資コミット枠に達する（昨年は
　愛媛、埼玉県で組成）　
●「企業価値向上ファンド」：ファンド全体の投資コミット枠は、現在
　１００億円（平成１９年３月には２００億円）

③インベストバンキング事業

●㈱リファス及びリサ企業再生債権回収㈱が堅調に推移。
●ソリューション事業の企業再生案件において、上期に一部出口を
　迎えた。

invester氏の投資手法ＤＶＤはこちら

セキュアード・キャピタル・ジャパンが一昨日、
平成１８年１２月期第３四半期財務・業績の概況
の発表をしました。

■売上高　　　　　　　　　　　
今期第３四半期　４，４２８（３４．６％）　 　　
前期第３四半期　３，２９０（６６．３％）　 　　　

■経常利益
今期第３四半期　 ２，５１８（　４５．７％）
前期第３四半期　１，７３３（１３０．０％）

■純利益
今期第３四半期　１，４７９（　５７．０％）
前期第３四半期　　　９４１（１３１．３％）
単位：百万円

なお、通期業績予想と第３四半期業績を比較すると、

■売上高　　　　　　　　　　　　　　　　　
通期業績予想　　　６，１９０　　　　　　　　　　　　　　　　　　
第３四半期実績　　４，４２８（７１．７％）
　　
■経常利益　
通期業績予想　　　３，５３０
第３四半期実績　　２，５１８（７１．３％）　　

■純利益　
通期業績予想　　　２，０１０
第３四半期実績　　１，４７９（７３．５％）
単位：百万円（カッコ内は通期に対する達成度）

なかなかの達成率ではないでしょうか！？

ここで第３四半期までの事業別売上高の構成について
見てみると、

■売上高
連結　　　　　　　　　　　　　　　　 ４，４２８
不動産投資・アセットマネジメント事業 １，４１０（３１．８％）
債権投資・管理回収事業　　　　　　　 ３，０１８（６８．２％）
単位：百万円

債権投資・管理回収事業が連結売上の２/３を占めています。

～連結経営成績の進捗状況に関する定性的情報等～

７月以降の日本銀行によるゼロ金利政策の解除以降、
国内金利動向が難しくなってきているものの、
海外投資家からの活発な投資資金の流入と、
Ｊ－ＲＥＩＴ及び私募不動産投資ファンドの積極的な投資が
不動産市場の流動性を高めており、又景気回復に伴う
地方経済の緩やかな回復等により、不動産関連
ビジネスの裾野が継続して拡大しています。

～不動産投資・アセットマネジメント事業～

売上高　　　１，４１０百万円（前年同期比　０．３％増）
営業利益　 　　３３８百万円（前年同期比３８．４％減）

不動産アセットマネジメント受託資産残高総額：
約１，６９８億円（前年比約３３６億円増加）

●投資物件の獲得については、私募不動産投資ファンドや
　Ｊ－ＲＥＩＴ間で、厳しい競争が継続。
●新規開発案件への積極的な取り組みや先行して取得を
　約定していた物件の引渡しが順調に進む。
●ＳＣＪＲＦⅠ号ファンドは投資案件の確保をほぼ完了。
　※ＳＣＪＲＦⅠ号ファンド：
　日本の機関投資家及び年金基金向けファンド
●ＳＣＪＲＦⅡ号の物件購入が順調に進む。
　※ＳＣＪＲＦⅡ号ファンド：
　ファンドカリフォルニア州職員退職金年金基金｛ＣａｌＰＥＲＳ｝や
　パシフィック・ライフ保険等が参加しているファンド
●中国などのアジアの不動産にも約２５％資産配分する
　総額約２，６９０億円（ノンリコース・ローンによる調達を含む）の
　新ファンドＳＣＪＲＥＰＡｓｉａファンドの運用開始。平成１８年６月
　に第一次募集が完了し、予定を上回る約１，４８０億円
　（ノンリコース・ローン調達を含む）の規模となる。
　現在、第二次募集中。
●売上の一部が第４四半期にずれ込み、人件費やファンド立ち上げ
　費用等の営業費用が先行。

～債権投資・管理回収事業～

売上高　　　３，０１８百万円（前年同期比６０．１％増）
営業利益　 ２，４２５百万円（前年同期比８０．３％増）

債権投資運用資産受託残高：
約９１１億円（前年同期比約１３６億円増加）

●大手金融機関による大型不良債権の一括売却による処理は
　昨年で一段落。
●しかし当期間はノンバンク、統合した金融機関や地方銀行による
　債権売却が継続して発生している。
●二次流通市場における債権売却等も一層活性化し、市場における
　投資案件内容は多様化。
●債権購入にかかわる入札価格競争は激化しているが長年の投資実績を
　生かして多様な投資家との関係構築に努めている。
●取得済み債権の回収は不動産市況の全般的な活性化と経済回復に伴って
　極めて順調に進み、成功報酬が特に順調に伸び、大幅な営業利益増を
　達成。

～自己資本比率～

今期第３四半期　８２．９％
前期第３四半期　７３．１％

もともと自己資本比率の高いＳＣＪですが、
更に自己資本比率が高くなっています。

～業績予想に関する定性的情報等～

既存ファンド：
受託資産のバリューアップを図る。効率的な出口戦略の執行で
インセンティブ・フィーの拡大も図る。

ＳＣＪＲＥＰＡｓｉａファンド：
ファンド規模が大きく拡大したため、中国不動産への投資や国内開発案件
などを含め、大型案件への取り組みも可能。ＳＣＪ社の業容拡大を図る。

債権投資・管理回収事業：
再生中の企業の債権投資案件や地方銀行等の案件取得活動を強化。

ＳＣＪ・リアルエステート・メザニン・パートナーズⅠ：
パイロット・ファンド運用期間を経て、本格的投資活動に移行予定。　　　　　　　　　　　　　　　　

プライベート・エクイティ（バイアウト）ファンド：
第一号案件への投資を１０月に完了。さらに投資活動を活性化予定。　

invester氏の投資手法ＤＶＤはこちら

レイコフが平成１８年８月通期業績予想の修正
と３ヵ年の中期経営計画を発表しましたね。

なんだか不動産流動化企業群はどの企業も決まって
中期経営計画を出してくる様になりましたね（笑）。

今期業績予想の修正内容は

連結
　　　　　　　　　　　売上高　　　経常　純利益　
前回発表予想　１４，０００　　　８００　　３５０
今回修正予想　１７，６００　１，１００　　４６０　
増減額　　　　　　３，６００　　　３００　　１１０
増減率　　　　　　　２５．７　　３７．５　３１．４

単体
　　　　　　　　　　　売上高　　　経常　純利益　
前回発表予想　　　　５００　　　３５　１５
今回修正予想　　　　５８０　　　５０　２２
増減額　　　　　　　　　８０　　　１５　７
増減率　　　　　　　１６．０　　４２．９　４６．７

業績予想修正の理由
売上高については不動産投資事業においてグループが組成し、
管理・運用する不動産投資ファンド向け物件の売却が増加
したこと、また、経常利益及び当期純利益については、主に
不動産投資ファンド事業における不動産投資ファンドの成功
報酬を追加計上したことから、上方修正を行った。
単体業績予想については、連結従業員数の増加により、
連結子会社より受け取る経営管理収入が増加したことに
よるもの。

また３ヵ年中期経営計画については

１、計画策定の背景

①業績拡大に伴う組織の再編、内部統制の強化
②各事業部の権限、責任の明確化（信賞必罰の徹底）
③事業計画の確定による効率的かつ有効なファイナンス
　の実施

２、中期数値目標（連結）

　　　　　　　　１８年８月　１９年８月　２０年８月　２１年８月
売上高　　　１７，６００　２７，３００　４７，２００　６２，５００
営業利益　　 １，５８０　　２，０００　　３，２００　　４，５００
経常利益　　 １，１００　　１，５００　　２，６００　　３，７００
純利益　　　　　 ４６０　　　　８００　　１，４００　　２，０００

３、経営方針

従前のファンド規模拡大による成長から、開発事業の展開
による付加価値増大を志向。

４、具体的施策

①機構改革による権限の委譲、責任範囲の明確化
　平成１８年９月１日付の機構改革による権限の委譲、責任の明確化
　により、本中期計画を強力に推し進める。

②ファンドの預かり資産を継続的に拡大
　平成１９年８月期は、不動産投資ファンドにおける、公募型
　レジデンシャルファンドの継続組成に加え、償還を迎える同ファンド
　の受け皿ファンドが通期に寄与。その他ファンドの組成に加え、
　３ヵ年中期経営計画最終年度である平成２１年８月期のファンド
　資産残高は２，６００億円を計画。

③ホテル１-２-３を中核としたホテル事業の強化
　ホテル事業の核となるのは、ロードサイド型エコノミーホテルの
　「ホテル１－２－３」です。「ホテル１－２－３」は現在ＦＣ経営のみ
　ですが、今平成１９年８月期より、開発・直営をスタート。
　３ヵ年中期経営計画においては、当社子会社ホテルシステムズ
　の子会社㈱ホテル１－２－３において開発、運営を行い、今期
　以降３年間で３０棟の開発、開業を予定。そして、ファンドアウト時
　には、売却益をたてず、開発監修費を計上し、その後はオペレーター
　として運営収益を計上するビジネスモデル。

上場直後の２００５年５月２４日に発表した平成１７年８月中間決算
短針（連結）においての中期経営計画（最終年度が平成１９年）では
兵平成１９年８月期で売上高３０億円、経常利益７億円、当期純利益で
４億円の計画でしたから、だいぶ計画値が上方修正されてますね。

ホテル１-２-３のホームページをチェックしてみたのですが、
なかなかの低価格で個人的には利用してみたいホテルだなと
思いました（割安なホテルだと駐車料金が有料の場合が多い
のですが、無料でしたし）。

ただ立地場所と稼働率によって収益が大きくブレてくる
のでしょうね。

ホテル１－２－３ＨＰ：
http://www.hotel123.co.jp/

invester氏の投資手法ＤＶＤはこちら