不動産市況

昨日は日本経済新聞社主催の

ＮＩＫＫＥＩ不動産ファイナンスフェアに参加して来ました！

①「不動産金融革命」　１０：００～１１：００

　早稲田大学大学院ファイナンス経済研究科教授
　川口　有一郎氏

②「投資適格物件への再生」　１１：２０～１２：１０
　
　サンフロンティア不動産㈱アセットマネジメント本部
　取締役投資企画部長　宮内　誠氏

③日本の不動産市場の構造変化と不動産ビジネスの変化
　１３：００～１４：００

　ＵＢＳ証券会社シニアアナリスト　沖野　登史彦氏

④不動産ファイナンスの新潮流
　当社の不動産ファイナンス事業への取組み
　１４：２０～１５：１０
　大和証券ＳＭＢＣ㈱ストラクチャート・ファイナンス部部長
　宮脇　幸司氏

⑤Ｊ－ＲＥＩＴの魅力と可能性
　１５：３０～１６：２０
　（社）不動産証券化協会　調査研究部主任研究員
　澤田　考士氏

⑥企業価値を最大化をめざす
　ＣＲＥ（企業不動産）戦略とは何か
　１６：４０～１７：４０

　早稲田大学大学院ファイナンス研究科教授
　森平　爽一郎氏

⑦日本経済の展望
　１８：００～１９：００
　
　慶応義塾大学教授グローバルセキュリティ研究所所長
　日本経済研究センター特別顧問
　竹中　平蔵氏

今日は朝からずっとセミナーを聞き、お昼はＲＥＩＴ各社の
ブース回りをしていたため、お昼ご飯が食べれず（朝ご飯も
食べていない）セミナーを聞いていました。

さすがにちょっと疲れました・・・。

ドイツのコンサルティング会社がドイツのREIT市場を試算したところ、
４年後に５７０億ユーロ（約８．５兆円）程度になる見込みだと
発表しています。

ドイツにはクリードがＣｒｅｅｄ　Ｄｅｕｔｓｃｈｌａｎｄ　ＧｍｂＨ
（クリード・ドイチェランド・ゲーエムバーハー）を現地法人として
今年３月に設立済みで早期に１００億円規模の投資となる様に
目指しています。
クリードのドイツ法人を設立に関するＩＲ：
http://www.creed.co.jp/ir_jpn/whatsnew/605837753581912859049001566261.pdf

クリードもドイツでＲＥＩＴが導入されることをチャンスとして
見込んでいるのでしょうね。どのような展開になるか、
まだまだ分かりませんが日本の不動産市場では競争が
激化している中、新たなる成長市場を求めて、盛んに
進出する姿勢は注目していく価値があると思います。
クリードも面白そうな市場に目をつけましたね。

独ＲＥＩＴ市場 4年後、570億ユーロ規模
民間試算 導入の検討進む

独コンサルティング会社のローランド・ベルガー・
ストラテジー・コンサルタンツ(ミュンヘン)は、
ドイツで導入の検討が進んでいる不動産投資信託(ＲＥＩＴ)
について、2010年の市場規模が570億ユーロ程度になる
との試算を発表した。
大企業が保有する豊富な不動産が、運用資産の潜在的な
供給源になるとみている。同社によると、ドイツ株式指数(ＤＡＸ)
採用銘柄のうち13社だけで800億ユーロ以上の不動産を保有するなど、
ドイツは欧州最大の不動産市場。半面、資本市場を通じて投資できる
不動産の割合は11％と、英国(12％)などに比べ低く、ＲＥＩＴ導入で
投資機会の拡大が見込めるという。企業にとっても、保有不動産の
拠出によって経営コストを抑えられる。
　同社では、10年のドイツＲＥＩＴ市場の4分の3程度は機関投資家が
占めると予測。そのうち半分程度は海外の投資家になるとみている。
ドイツでは、来年にもＲＥＩＴが導入される方向で検討が進んでいる。
【フランクフルト＝石井一乗】
日経金融新聞 2006年10月2日より

昨日の日経新聞朝刊にＲＥＩＴを主体とした不動産マネーの動向
に関する記事が掲載されていましたね。今のところ不動産マネーの
投資先は東京２３区がメインとなっていますが、これはやはり空室率
の低下による賃料の上昇の恩恵を一番最初に受けることができ、
その賃料上昇によるＲＥＩＴの利回りＵＰ又は不動産価格上昇による
売却にＲＥＩＴが期待を寄せている姿が見え隠れしていますね。
まだ当面、東京主体にＲＥＩＴ残高が伸びていくと思われますが、
東京での物件取得が困難な局面に差し掛かれば、次第に自然と
大阪、愛知、福岡等の地方都市を中心に残高が徐々に伸びていくもの
と思われます。そのような状況になれば、地価の状況による
景況感の改善による企業側の投資意欲の上昇も出てくると思われますし、
個人も地価が上がり始めれば、土地を持っていないことの危機感を
感じたり、投資チャンスであるとも感じ始める人の数も増えてきて
更に土地価格の下支えをする展開となるのではないでしょうか？

東京における不動産価格の上昇はバブルであると言われており、
確かにＡクラスビル取引時のキャップレートも２％という低い利回り
となっている場面もありますが、Ａクラスビルの空室率が０．６％
（２００６年６月末現在）という貸し手側優位で賃料値上げも
見込まれる状況下であることを考えると、東京における不動産取引は
過熱しつつあるものの、まだまだ理解出来る範囲内での不動産取引を
していると個人的には思っています。また実際に２００６年５月、
森ビル㈱では「２００７年以降の東京２３区内におけるオフィスビル
供給量は大きく減少傾向にある」といった内容のレポートを
出しています。供給が減少していく中、オフィス空室率も低下
しているのが、現在置かれている環境であり、需給がマッチ
していない状況となっているわけです。

（日経新聞１０月４日朝刊７面より）

流れ込む不動産マネー
収益性で国土を3分　地域の地価格差広げる

不動産投資マネーの伸びが加速している。
投資先は東京以外にも広がり、収益性という尺度で
国土を再評価し始めた。投資対象となった地方では
地価が上昇、一方、対象外の地方は下落が続いている。
　9月末、不動産投資信託(ＲＥＩＴ)の日本リテールファンド
投資法人が京都市中京区の商業ビル、河原町ＯＰＡを買った。
取得価格185億円はＲＥＩＴによる取得では京都で最大。
同区では地価上昇率が30％を超える地点が現れた。
　ＲＥＩＴの6月末の投資残高は4兆4200億円。前年同期比
70％増え、増加率は前年の53％を上回った。私募ファンド
の投資残高は6兆円超で、不動産投資マネーは10兆円を
超えた。
　金融庁は銀行にＲＥＩＴ向けなど不動産融資を慎重にするよう
求めている。しかし個人や海外からＲＥＩＴへの資金流入は
止まらず、それが不動産投資に向かっている。

■地価押し上げ
　マネーは一律ではなく収益性で不動産を選別しながら
地方に向かう。それによって国土は3極化の様相を呈している。
　ひとつは、再開発で不動産の収益性があがり、マネーが流入
している地域。東京23区と名古屋、大阪の中心部だ。
　景気回復を背景に企業のビル取得意欲が強い。
オフィス空室率が低下し、賃料が上昇。この収益性向上が
地価を押し上げている。好循環は2、3年続くとの見方が多い。
　2つ目は、地域分散などの目的でマネーが流れ込む地域。
東京の優良物件の投資利回り低下が背景で、東京、大阪の
周辺と地方中核都市が中心だ。
　駅前の再開発やバイパス沿いのショッピングセンターなど
一部の収益物件にマネーが流入。収益性向上は局所的で
東京のように面的な広がりはないものの、地価に下げ止まり感が
出始めた。
　そうしたマネーの流入県では経済の正常化が進む。約2年前
からＲＥＩＴが投資を始めた岡山市では中心部で地価が上昇。
地価下落が経営を圧迫しなくなった中国銀行は地場企業向け
貸し出しに力を入れている。

■空白県は低迷
　ただ、地方の不動産市場は規模が小さく、マネーの流入が
急増すると収益性の伸びを大幅に超えて地価が上がる。
京都のほか千葉、神戸、札幌などで、そうした地価のゆがみが
広がっている。
　3つ目はマネーが流れ込まない空白県だ。収益の見込める
投資物件がほとんどないため、マネーに見放された格好だ。
　16の空白県の商業地の地価下落率は平均で5.4％。
地域金融機関の不良債権の減少ペースは緩慢で、貸し出し余力
が限られる。そのため景気低迷が続きやすく、マネーをひき付け
られない悪循環から抜けきれない。
　収益性で動く投資マネーが地価の格差を広げるのは確か。
ただ医療施設、リゾートなど地方で成り立つ投資物件もある。
地方に必要なのは補助金獲得ではなく、ＲＥＩＴマネーをひき付ける
創意工夫にほかならない。
(編集委員　太田康夫)

昨日、マネックス主催にてみずほ証券石澤氏による
「不動産市場と不動産投資市場の動向」講演を
聞いて来ました！

中でも非常に勉強となったのは、日本のＲＥＩＴと
アメリカのＲＥＩＴの違いについてでした。

日本のＲＥＩＴとアメリカのＲＥＩＴはかなり異なる点が
存在することを勉強することが出来ました。

日本のＲＥＩＴは賃貸収入のある完成済み不動産物件を
組み入れなければならず、一から土地を買い付け、
その土地の上に建物を建てるといったディベロッパー型の
不動産開発に取り組むことは制度上、出来なくなっており、
アメリカのＲＥＩＴは土地から買い付け、その土地に建物を
建てるディベロッパー活動が出来る様な制度になっている
とのこと。

このことより日本のＲＥＩＴは賃貸収入収益を期待すること
から債券的側面が強く、債券の様な動きをするのが特徴で、
アメリカのＲＥＩＴはディベロッパー要素が強く含まれることから
株式に近い動きをする特徴があるとのことでした。

また将来的にアメリカのＲＥＩＴがＪ－ＲＥＩＴ市場に上場することも
考えているとのことでした。

先週、日経新聞に掲載されていたノンリコースローン
に関する記事です。貸し渋りが出てきていると言われる中、
不動産市況を背景に不動産融資残高が伸びています。

不動産流動化資金がまだまだ流れ込んでいることから、
今後も不動産融資残高が伸びていくと思われますが、
不動産価格のみが上昇すれば（賃料収入が伸びずに）、
不動産収益に見合わなくなるため、貸し渋りする場面も
出てくると思われます。

過去の実績はもちろんのこと、テナントづけ（テナント集客率）
出来る能力やバリューアップ能力の高さが今後、より重要に
なってきますね。

そして、ノンリコースローンで融資されない部分をメザニン・
ファイナンスにて補填する企業も増えてくるのではない
でしょうか？

しばらくしたら、新聞紙面上にもメザニン・ファイナンスという
言葉が大きく取り上げられる時が来るのでしょうね。

賃料で返済の不動産融資、大手銀、５兆円に
――１年で２割増地価反転映す。
（2006/09/23, 日本経済新聞）　

　不動産開発から得られる賃貸料収入などを返済原資に
充てる新しいタイプの融資を大手銀行が増やしている。
「ノンリコース（非そ及型）融資」と呼ばれ、今年六月末で
初めて五兆円台に乗せ一年間で二割増加した。大都市圏
で地価が上昇に転じ、開発が進みやすくなったのが背景だ。
　一部には融資過熱を懸念する声もあるが、銀行界では
新方式は土地の値上がり益をあてにしたバブル期の融資
とは性格が異なると強調。不動産事業の将来性や収益性が
きちんと評価され、収益還元価格に基づいた価値で融資が
実行されれば、不動産融資にも市場原理が働きやすくなる。

～途中省略～

　日銀による国内銀行の不動産業向け貸出残高は六月末で
約四十九兆九千億円。一年前に比べ、二兆円強増えたが、
そのうち半分を新型融資が占めている。新型不動産融資の
増加の背景にあるのが大都市圏の地価反転だ。国土交通省
が発表した二〇〇六年の基準地価（七月一日時点）は東京、
大阪、名古屋の三大都市圏で十六年ぶりに上昇。オフィスや
マンションなどの開発に資金が流れやすい環境になりつつあり、
将来の賃貸料収入も見込みやすくなっている。

●ノンリコースローン　ノンリコースとは「そ及しない」という意味。
　返済原資を特定の事業からの収益に限定する融資のこと。
　ある企業がこうした融資を受け、対象事業からの収益では
　返済しきれなかったとしても、他の財産を売却することなど
　による債務履行義務を負わない。
　融資に際して事業の収益性などを厳密に判定する必要が
　あるといわれている。