ケネディクス

前回の記事でケネディクスが業績の上方修正の可能性が
あるかもしれない記事を書きましたが昨日、業績の上方修正と
配当予想の引き上げを発表しました。

●業績予想について
　　　　　　前回予想　今回予想
売上　　　　132,500　　138,000（△4.2%）
経常利益　　 27,600 　 3,0800（△17.6%）
当期純利益 　11,900　　14,600（△22.7%）

●配当について
前回予想　1,750円
今回修正　2,350円

平成１９年１２月期通期業績予想の修正に関するお知らせ

平成１９年１２月期期末配当予想修正に関するお知らせ

本日はアメリカ市場の大幅下落の影響で日本株も
大幅下落していたため、この業績予想の上方修正の
インパクトも帳消しされてしまい、＋１千円高となって
しまいました。

２月１５日に通期業績発表予定日が控えていますが、
ケネディクスは比較的保守的に業績予想を出してくる
傾向もあり、最悪の場合、減益予想を発表する可能性も
あるかもしれないため決算日をまたいで保有することは
多少リスキーかもしれませんね。

２月１５日に決算発表が控えている
ケネディクス（４３２１）ですが、第３四半期
までの業績進捗状況からすると業績上方修正の
可能性が十分あるのではないか？と思っています。
（第３四半期における経常利益及び当期純利益が
通期業績予想数値を上回っている状況です）

　　　　　　　　　通期業績予想（第３四半期実績）
売上　　　　　　１３２，５００（１２４，３５８）
経常利益　　　　　２２，２００（２３，８９０）
当期純利益　　 　　１１，９００（１３，０４９）

上方修正があるならば、２月１～８日頃にあると
思います。

２月１５日に決算発表があり、来期業績予想も
今期業績の実績と同時に発表され、
来期業績予想が鈍化（又は減収減益予想）した
数値を発表するかもしれないので決算期を
またいで株を保有することは少しリスクが
あるかもしれませんね。特にケネディクスは
保守的に数値を発表する傾向があるので。

日興ＩＲ主催のケネディクス会社説明会に参加しました。

説明会で使用された」資料でポイントとなる部分だけ
以下に記載致します。

●ケネディクスのＲＥＩＴストラクチャー
　・ケネディクス不動産投資法人　１，９７０億円
　　（オフィス等）
　・日本ロジスティックスファンド投資法人　９２１億円
　　（物流施設）
　・Challenger kenedix japan trust　４４０億円
　（郊外型商業施設）
　・私募ファンド（年金９号ファンド等）　１，０００億円超
　（住宅）

●開発型案件の拡大
　今期６３０億円、来期８６６億円のパイプライン
●海外プラットフォームの拡充
　ルーマニア、ブルガリア、ドイツ、英国を狙っている
●不動産取得アプローチの多様化
　シニア・ヘルスケア等の多様なオペレーティング・
　アセットへの投資

本間会長は淡々と説明する中、時折、こってこての
おじさんギャグを言っていたのが印象的でした。
（私は面白いと思いましたが）　

先週金曜日にケネディクスから上方修正があるかも？
と思っていたのですが、２日遅れた今日、上方修正の
ＩＲがありました。

https://www.release.tdnet.info/inbs/12060af0_20070206.pdf

１、通期の業績予想修正
（連結）　　　営業収益　経常利益　利益
前回予想　２２，０００　１３，３００　７，７００
今回予想　２７，０００　１６，４００　９，０００

（個別）　　　営業収益　経常利益　利益
前回予想　１５，０００　１１，１００　６，７００
今回予想　１７，６００　１３，７００　８，３００

２、修正の理由

当期においても物件取得が順調に進んでおり、
平成18年12月末のアセットマネジメント受託残高
は未完成の開発案件を除き5,400 億円に達し、
管理報酬であるアセットマネジメントフィーも順調に
増加しております。
一方、ファンドの物件売却も好調であり、
アセットマネジメント事業において、成功報酬である
インセンティブフィーが増加する見込みとなった他、
開発案件を中心とする自己勘定投資物件の売却益
が予想を上回る見込みとなりました。
また、当連結会計年度より、「投資事業組合に対する
支配力基準及び影響力基準の適用に関する実務上の
取扱い」（企業会計基準委員会 平成18年9月8日
実務対応報告第20 号）を適用することとなり、
通期業績予想作成時には、連結子会社としていなかった
匿名組合を、新たに連結の範囲に含めることとしたことから、
連結決算における営業収益及び経常利益が予想を上回る
見込みとなりました。
なお、この変更による単体決算に与える影響はありません。
上記の結果、連結及び単体ともに、通期の営業収益、
経常利益及び当期純利益が予想を上回る見込みと
なったため、通期の業績予想を修正することといたしました。

今回の上方修正は２日ずれていましたが、
上方修正してくれて一安心。

でも私みたいに何度も発言していれば、
いつかは当たりますよね（笑）。

軽い読み物として読んで頂ければと思います。

なお、今日のメガチップスは上方修正無しでした。

昨日はケネディクスからＩＲありませんでしたね。

業績の進捗状況もすこぶる良かったので、昨日にでも
上方修正のＩＲがあるかと思っていたのですが・・・。

見事に外してしまいました。

ケネディクスより昨日、第３四半期の業績発表がありましたね。
通期業績予想に対して、非常に高い達成率なのですが、
通期業績の上方修正はありませんでしたね。

まず昨年同期比の数値で見てみると

　　　　　　　営業収益 　営業利益 　経常利益 　純利益　
今期第３四半期　19.148　 　14,254　　 12,642 　7,195　
前期第３四半期　 9,673 　　 6,205　 　 5,539　 3,277　

いずれの数値も前期の倍以上のペースとなっています。

次に今回の第３四半期と前回発表（８月１０日）の中間期の
業績を比較してみます。

　　　　　　　　　営業収益　営業利益　経常利益　 純利益　
今期第３四半期　　19,148　　14,254　　12,642　　7,195　
今期中間期　　　　16,859　　13,367　　12,515　　7,140　

と、それぞれの項目がほんのすこしずつ計上されているだけ
ですね。

①不動産投資アドバイザリー事業
営業収益１５，５８９百万円（中間期から＋１，５２７百万円）
営業利益１２，７１４百万円（中間期から＋　　６５７百万円）
・順調な物件取得、開発案件の売却益が大幅に増加

②アセットマネジメント事業
営業収益３，００１百万円（中間期から＋７６７百万円）
営業利益１，４３３百万円（中間期から＋２７１百万円）
・受託資産の増加によりアセットマネジメントフィーが増加

③債権投資マネジメント事業
営業収益１，０１２百万円（中間期から＋１６９百万円）
営業利益　　５０７百万円（中間期から＋　２９百万円）
・インセンティブフィーが増加
・債権回収益及び匿名組合損益が減少

中間期から今回の第３四半期にかけてたな卸資産が
約１８０億円増加していますが、ファンドに組み入れる
ための自己勘定投資物件の取得のための様です。

営業収益と営業利益の関係を中間期と第３四半期で
比較してみると（営業利益÷営業収益）

第３四半期７４．４％
中間期　　 ７９．２％

ですから、第３四半期では利益率が低下していますが、
しかし中間期に対して営業原価率は１．４％上昇して
いるだけで、販売費等の経費が営業利益率を圧迫
させていますね。あくまでも物件を売り渋っている結果、
この様な状況になっているのでしょうね。

それにしてもケネディクスは第４四半期においても
物件を売り渋り、従来の業績予想のままの数値で
今期は終えるのでしょうかね！？

昨日、ケネディクスが平成１８年１２月期の決算を発表しました

（連結）
　　　　　　　営業収益　　　営業利益　　　経常利益
前期中間　　５，５１７　　３，３５４　　２，９１６　
今期中間　１６，８５９　１３，３６７　１２，５１５
前期比　　　　205.6％↑　　298.4%％↑　　329.1％↑
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：百万円）

概況）

本年２月に三井物産㈱と中央三井信託銀行㈱との共同事業
である日本ロジスティックスファンド投資法人が公募増資を実施。
５月にはケネディクス投資法人が公募増資を実施。

私慕ファンドが保有していた物件を２投資法人に売却。
平成１８年６月末現在で日本ロジスティックスファンド投資法人が
６９３億円、ケネディクス投資法人が１，４０３億円と大幅に拡大。

平成１８年６月末現在でケネディクスグループが受託するアセット
マネジメント残高は４，９３９億円。

当中間期では長期的経営戦略の一つとして、海外事業をさらに
積極的に推進するために、旧親会社であるケネディ・ウィルソン社
の子会社で、集合住宅を投資対象とするアセットマネジメント
会社へ２０％出資し、資本参加した。この会社は、７７９百万
米ドル（約９１５億円）の受託残高となっている（これは
ケネディクスグループ残高に含まれず）。

顧客投資家については、企業年金に代表される長期安定的な
投資方針を有する顧客投資化の獲得を一層強化する方針。

①不動産アドバイザリー事業

営業収益　１４，０６２百万円（前年同期比３３４．６％増）
営業利益　１２，０６７百万円（前年同期比４３７．２％増）

取り組んできた開発案件の完成・売却による自己勘定投資
物件売却益及び匿名組合損益が増加。
好調な物件取得によるアクイジションフィーが増加。

②アセットマネジメント事業

営業収益　２，２３４百万円（前年同期比６０．８％増）
営業利益　１，１６２百万円（前年同期比２９．５％増）

アセットマネジメント受託残高が増加し、アセット
マネジメントフィーが増加。
私募ファンドからのインセンティブフィーが増加。

③債権投資マネジメント

営業収益　８４３百万円（前年同期比５．４％減）
営業利益　４７８百万円（前年同期比１０．８％減）

成功報酬であるインセンティブフィーが増加したが、
債権回収益及び匿名組合出資損益が減少したため。

通期業績予想は

営業収益　　　２２，０００百万円
経常利益　　　１３，３００百万円
当期純利益　　　７，７００百万円

と据え置いています。

が、今回の中間時点で

売上が　　　　１６，８５９百万円（７６．６％）
経常利益で　１２，５１５百万円（９４．０％）

と非常に高い達成率です。

今下期で売却を想定したものが来期にズレるため、
通期の見通しは据え置いているとのことですが、
物件の売却をしなくても、アセットマネジメントフィー及び
新規で受託したファンドで物件を取得すれば
アクイジションフィーも発生しますからね～。

第３四半期決算発表までには上方修正してくる可能性が
ありますね。