アセット・マネジャーズ

２月１４日、いちごアセットマネジメントがアセット・マネジャーズの
株式を５８，３７０株取得し（１１．０２％）、第２位の株主に
なったとの大量保有報告書が関東財務局に提出されました。

主要株主の移動に関するお知らせ

いちごアセットマネジメントというと今月初旬に
スコット・キャロン社長の講演を聞いたばかりで、
アセット・マネジャーズ株を取得するとは全くの
予想外でした（投資対象の銘柄にはならにくいと
思っていたので）。

いちごアセットマネジメント社の投資スタンス
からすると長期投資となるはずなので、今後の
アセット・マネジャーズ株の株価動向に注目
していきたいと思います。

昨日のアセット・マネジャーズの下方修正により
不動産流動化銘柄が大幅安となっています。

アセット・マネジャーズは今のところ、株価が付いて
いません。１０万円以下の株価になりそうですね。

本日、アセット・マネジャーズが業績下方修正を
行ないました。

　　　　　　売上　　経常利益　　　当期純利益
前回予想　　73,000　　21,000　　　　9,500
今回予想　　66,000　　12,000　　　　5,500

アセット・マネジャーズ通期業績下方修正

■下方修正理由
米国のサブプライムローン問題を発端とした世界レベルでの
金融市場の混乱で、株式市場の悪化や不動産取引の停滞等
の影響が発生。そのため、一部の企業投資案件や不動産案件の
売却を今期から来期以降に持ち越すこととなったため。

また、青木社長が会長、冨山ＣＦＯが社長となる
人事のＩＲも発表されました。

人事ＩＲ

明日はかなり厳しい株価展開となりそうです。

先週金曜日の日経新聞朝刊にアセット・マネジャーズ
青木社長へのインタビュー記事が掲載されていましたね。

その中でのポイントをピックアップしました。

●中堅の不動産開発会社にM&Aの提案をしている。
→青木社長がフジタ出身なので、フジタにM&A
　提案しているなんて考えるのは短絡的ですかね（笑）。

●都市再生機構が実施した事業費2000億円以上の
　案件など、大型案件の入札に参加出来る様になった。
→大型開発案件では過去の実績が問われることも
　あるので、実績が積み上がれば、よりアブレシブな
　開発案件に参加出来る様になりますね。

●今後は純粋な企業投資は縮小する方向だ。不動産を
　軸としたM&Aに焦点を絞り案件を開拓する。
→個人的にはちょっと残念ではありますが、本業との
　シナジーを考えれば、不動産関連企業への投資の方が
　パフォーマンスは上がると思います。

●海外投資では年末をめどに中国不動産に投資する
　3000億円のファンドを組成する。
→中国では株式や不動産がバブルと言われているだけに
　国内不動産投資よりもリスクが伴う投資なので、
　今後の展開に注視していきたいと思います。

●アセット証券の機能を大幅に強化する。
→銀行の不動産融資が貸し渋り（融資先選別）されて
　いるため、今後、自社でローン資金を調達出来る様に
　なることは素晴らしいことだと思います。

●来年2月までにアセット・インベスターズとの関係を
　見直す。09年2月期をもって東証1部に上場したい。
→アセット・インベスターズとの関係の見直しは
　従来からの課題でしたが、本格的に見直しの
　動きが出ている様子ですね。また、アセット・
　インベスターズとの親子関係問題が解消されれば
　一気に東証1部への道のりは近づくはずですね。
　アセット・インベスターズとの親子解消のＩＲが
　発表されれば、東証１部へのくら替え期待で
　株価も上昇する可能性があるでしょうね。

以上の様な事柄が記事に書かれていますので、
詳細は先週金曜日の日経新聞朝刊をご覧下さい！

アセット・マネジャーズグループにて運用する
ファンドにて保有していた㈱キムラヤセレクトの
株式を㈱ヤマダ電機に譲渡するとのＩＲがありました。

アセット・マネジャーズＩＲ
アセット・インベスターズＩＲ
ヤマダ電機ＩＲ

ヤマダ電機といえばベスト電機買い増しで
誌面を賑わしている企業ですね。ヤマダ電機は
もともと郊外店が多いので駅前に店舗の多い
キムラヤとの提携は効果的かもしれませんね。
キムラヤは電機製品に対してはあまり強そう
ではありませんし（インポートブランドの安売り店
のイメージが強い）。

ちなみに今回の譲渡価格は五十数億円と
推測されるとＴＶ東京のワールドビジネス
サテライト（９月２６日ＯＡ）にて報道されていました。

売却益が出ている様ですが（ＩＲ確認済み）、
アセット・マネジャーズ及びアセット・インベスターズの
業績に及ぼす影響は軽微とのことです。

今更ですが、日経ＩＲフェア（９月１日）の際に
アセット・マネジャーズのブースにて聞いた
情報のまとめをしたいと思います。

当日、配布されていた資料は従来から
使用されているものとほぼ同じで、
資料の内容で特に目新しい情報は
ありませんでした。

●開発案件の取得時のＣＡＰレートは
　５％半ばで取得し、４％台で売却する
　イメージで開発案件を手掛けている様子。
　（おおまかに計算すると３～４割付加価値を
　付けていることになりますね）

●海外Ｍ＆ＡではＣＨＩＮＡ　ＳＴＥＭ　ＣＥＬＬＳ
　ＨＯＬＤＩＮＧＳのＩＰＯ準備が堅調に進んでいる
　様子。今期中の上場を目指している雰囲気。
　上場すれば、大きな含み益を抱えることと
　なる見込み（青木社長は取得価格の
　１０倍位の株価がつくのではと発言して
　いましたが・・・）。　

●国内Ｍ＆Ａ事業で今期ＩＰＯを見込んでいた
　案件（１件）は今期中ＩＰＯは厳しそうな
　雰囲気でした。早くても来期以降（恐らく
　再来期）になりそうでした。キムラヤは
　営業黒字化はしたが経常黒字化はして
　いない。多田建設は２００９年ＩＰＯ見込み。
　多田建設とリーマン・ブラザーズで６５～
　７０億円程度出資している模様。
　マツヤハウジングは伊田テクノス（ＪＡＳＤＡＱ
　１７３５）よりＩＰＯ時期が近づいているため、
　株を引き受けた模様。イーバンクはＩＰＯする
　時期は業績次第といった感じ。

今更ですが、日経ＩＲフェア（９月１日）の際に
アセット・マネジャーズのブースにて聞いた
情報のまとめをしたいと思います。

当日、配布されていた資料は従来から
使用されているものとほぼ同じで、
資料の内容で特に目新しい情報は
ありませんでした。

●開発案件の取得時のＣＡＰレートは
　５％半ばで取得し、４％台で売却する
　イメージで開発案件を手掛けている様子。
　（おおまかに計算すると３～４割付加価値を
　付けていることになりますね）

●海外Ｍ＆ＡではＣＨＩＮＡ　ＳＴＥＭ　ＣＥＬＬＳ
　ＨＯＬＤＩＮＧＳのＩＰＯ準備が堅調に進んでいる
　様子。今期中の上場を目指している雰囲気。
　上場すれば、大きな含み益を抱えることと
　なる見込み（青木社長は取得価格の
　１０倍位の株価がつくのではと発言して
　いましたが・・・）。　

●国内Ｍ＆Ａ事業で今期ＩＰＯを見込んでいた
　案件（１件）は今期中ＩＰＯは厳しそうな
　雰囲気でした。早くても来期以降（恐らく
　再来期）になりそうでした。キムラヤは
　営業黒字化はしたが経常黒字化はして
　いない。多田建設は２００９年ＩＰＯ見込み。
　多田建設とリーマン・ブラザーズで６５～
　７０億円程度出資している模様。
　マツヤハウジングは伊田テクノス（ＪＡＳＤＡＱ
　１７３５）よりＩＰＯ時期が近づいているため、
　株を引き受けた模様。イーバンクはＩＰＯする
　時期は業績次第といった感じ。

一昨日はボサボサに伸びていた髪を切りに
南青山に行きました。で、ついでに恒例の
現場調査に行って参りました。

今回の現場調査はアセットＭの神宮前物件。

以前、説明会では表参道ヒルズの前にあると
説明されていますが、表参道ヒルズの真横にある
と言った方が的確だと思います。ちなみに、
この神宮前物件の横の通りは渋谷方面から続く
キャットストリートの延長線にあり、原宿方面まで
オシャレなお店が続いている通りの入り口に
神宮前物件が建っています。かなりの好立地と言えます。

そんな好立地な場所にある神宮前物件には
ポロ・ラルフローレンがメインとして入居しています。

このアセットＭの神宮前物件は

１階ポロ・ラルフローレン（メンズ）
２階ポロ・ラルフローレン（レディース）
３階ポロ・ラルフローレン（事務所）
Ｂ１階ＩＳＨＩＩ（高級時計販売店）

が入居していました。
ちなみにＩＳＨＩＩは高級時計を販売するお店です。

この案件はアセットＭが組成したファンドにて
２３０億円を投じて開発した案件ですが、東京ＩＰＯの
説明会動画ではこの物件に対して４５０億円程度の
ローンを組むことが出来たといった発言がありました。
これは、開発がスタート時点では金融機関が開発型
案件ということで空室リスト及び不動産市況の変化
リスク等を考慮した結果、２３０億円程度（恐らく
ノンリコースローン額で１８４億円前後）しか評価が
なかった物件が、竣工後、テナントが順調に入居し、
安定した賃料収入が得られる様になったことで
金融機関の評価が高まり、従来より大きなローンを
組むことがと出来たと言えます。

今回、新しくローンを組み、開発型ファンドから
保有型ファンドに移行していますが、保有型ファンド
にもアセットＭがエクイティ出資しているため、
まだ売却益は決算書の数値には出てきていません。
この神宮前物件が保有型ファンドからイーアセット
（ＲＥＩＴ）もしくは第３者に売却した際に、ようやく
実現益が反映されます。また、ファンド額が
小さかった開発ファンドから従来より大きい
保有型ファンドに移行されたことで、ファンドから得る
アセットマネジメント・フィーも大きくなるため、
今回のファンド間での移行によりアセットＭの
売上及び利益にも貢献することにもなります。

６月１８日付けのゲンダイネットに多田建設中原社長の
私生活について書かれている記事がありました。

ゲンダイネット記事：

http://gendai.net/?m=view&g=syakai&c=020&no=32347

中原社長と奥さんの結婚話しや趣味の話し、
おおまかな年収までお話しされてます（笑）。

また、この記事の中で知ったのですが、
姉歯・ヒューザー問題にゆれた大田区池上の
マンションの再建を多田建設が受注していたんですね。
世間的に注目度の高い物件になると思いますし、
住まれる方のためにも素晴らしいマンションが
建設されると良いですね。

多田建設は買い取り金額６５～７０億円で、リーマン・
ブラザーズ・リアル・エステート・ジャパン・リミテッドと
アセットマネジャーズが共同で多田建設のスポンサー
となっています。この記事を見ると多田建設の再上場は
０９年を目指すと書かれていますね。多田建設は今年、
再上場するものだと思っていたのですが・・・。そして、
アセットグループのお得意技で多田建設にまで
不動産ファンドを手掛けさせる考えもある様ですね。

現在、MSCBで１３０億円調達しており、先般、調整後転換価額が
２６万６千円（調整前価額３３万２５００円）となっている。
転換調整価額の見直しが更に下がってしまうことが
無い様に確約して欲しい。

まず１３０億円調達したものはMSCBではなく、CBです。調整後価格が
２６万６千円となったが、今後、転換価額が下方修正されることはない。
一般的にMSCBは半年毎（ある一定期間毎）に転換価額が見直し
されるものである。去年、当社が発行した１３０億円の件は１回だけ
見直しがかかり２６万６千円となったが、それ以降の見直しされる
ことはない。（青木社長）

外資系証券会社が貸し株を利用して意図的に株価を下落させ、
利益を得ていると聞いている。会社としては管理（把握）
しているのか？

古川も役員も貸し株はしていない。機関投資家が貸し株しているか
どうかは認識していない。法規制上、規制出来るものでもない。
貸し株をするような機関投資家に株を所有してもらう考えは無く、
優良な機関投資家及び個人投資家等に所有して欲しいと
考えている。（青木社長）

多田建設の営業戦略はどの様に考えているのか？

多田建設に対してリーマンブラザーズ証券との協働投資を行っている。
アセットＭで開発型ファンドを２，１１０億円保有しており、この
ファンドから多田建設に対して建設発注することに重点をおいている。
現在、コストも低下したため大変収益を出しやすい状況となっている。
アセットＭが多田建設に対して当初予定していた収益計画も無事
クリアをして再上場を検討する段階に入ってきた。（青木社長）

スイミング事業、ボーリング事業、温浴事業の事業戦略は？

スイミング事業は売却した。ボーリング事業は旧新日本紡績をTOB
買収した際に付いてきた事業である。先般、リニューアルした店舗も
売上利益に貢献している。温浴事業は順調に業績が回復してきている。
（青木社長）

M&A事業で特にどの様な分野を重視しているか？

複数の企業と交渉しているが、不動産事業を行っている会社が
投資しやすい。三角合併も解禁となり、国内企業は外資の力に
戦々恐々としている。アセットＭはその様な企業に対してバランス
シート改善提案等を行っていくことを考えている。（青木社長）

今期及び来期業績予想が低成長計画となっているが？

今期は国内企業投資から収益確保を計画している。ＣＩＴＩＣ等も
グループ企業として加わり、投資会社としての組織作りに資金
及び時間がかかってくる。（青木社長）

海外チーム（アセット・パートナーズ、アセット・アジア、キャリコ、
ＣＩＡＭ＋プロジェクトオート）では大きな目標を掲げている。その
大きな目標とは３年後に４社合計にてファンド残高１兆２千億円、
利益１５０億円を目標としている。（古川取締役）

株価が低迷して個人投資家が損害を受けているが
どの様に考えているか？また大株主の貸し株がある
という噂もあるが？

私は貸し株をしていません。貸し株に出すつもりも無い。
今後も貸し株するつもりもない。実績（業績）をどんどん
積上げて行き、株式市場から評価を得るしか無いと思うので
実績を残す様に頑張る。（古川取締役）

昨年４月に開催された説明会では東証１部に
昇格するために古川取締役及び青木社長に
依存しない体制作りが必要であると回答されて
いましたが、現在、この体制作りは完了したのか？
またはまだ途中であるか？東証１部昇格の件は
昨年来、いつ聞いても前向きに検討している
としか回答していない。昨年よりも実際に
東証１部昇格へ向けて前進しているのか、
正直に回答頂きたい。

アセット・インベスターズはご指摘の通り親子上場
という形になっている。行っている業務も大変似ており、
東証１部昇格への問題となっている。古川取締役及び
青木社長に依存しない体制作りは着々と進んでいる。
（青木社長）

子会社のアセット・インベスターズも上場しており、
親子上場という形になっている。将来、
アセット・インベスターズ株について積極的に
エグジットを図る考えなのか？あるいは売却せずに
保有を継続するのか？

先般、伊藤忠商事に５％分、アセット・インベスターズの
株式を取得してもらった。これにより伊藤忠商事との
関係強化を図る。今後、株式の移動の可能性も０％
ではない。（青木社長）

アセット・ファイナンスやアセット証券等の子会社を
上場させていく考えはあるのか？

アセット証券の上場についてはまだその様な段階には
至っていない。格付け社債の発行等を行ない、初年度の
黒字化は達成した。上場等の可能性も考えながら資本計画を
考えていきたい。（青木社長）

アセットアジアを香港市場等に上場させる考えはあるか？
アセット・マネジャーズ本体を海外市場でも上場させる
考えはあるのか？

キャリコが香港メインボードに上場しているため、
アセットアジアを上場させる考えは無い。（古川取締役）

中国の不動産及び株式市場はバブルではないかと
言われており、現在所有しているものを売却した方が
良いのではないかと心配している。アセットＭでは
どの様に考えているのか？

タイミングを見ながら高いと思ったら売却するといった
行動を堅実に行っていく。（古川取締役）

アセットアジアの会長を古川がされており、
キャリコも取締役を務められているので
利益相反ということにはならないのか？

香港、中国Ａ株はダブルの可能性があると判断して
香港上場会社で投資したe-sunホールディングスは
全て売却した。（古川取締役）

開発型不動産ファンドの受託資産残高が２，１１０億円あり、
この受託資産残高に対して１，２００億円以上の含み益があると
２００７年２月期決算説明会動画にて観ているが、どの程度の
含み益が存在しているのか？

１，２００億円と言っているが、どこから出てきた数字か分からない。
実際に１，２００億円も含み益は無いと思う。サクセスフィーは
大体キャピタルゲインの２０％、多い時で４０％程度を受け取っている。
国内不動産投資１５０～２００億円、国内Ｍ＆Ａ７０億円、
海外Ｍ＆Ａ１２０億円、以上合計３４０～３９０億円ある
（←あくまでもアセットＭが直接出資している投資に対する含み益）
機関投資家に報告させてもらっている。（青木社長）

『Asset Asiaで３年後に受託資産残高１兆２千億円を目指す』
とのことだが堅い予想の数値であるか？または目標（夢）の数値
なのか？ファンドの出資者はどの様な機関を予定しているのか？

１兆２千億円は目標であり、計画ではない。Asset Partnersが小型案件、
Asset　Asiaが中型案件、CIAMが大型案件を担当する考えである。
CIAMの社長であるリョウ・シンメイ氏は中国建設銀行の頭取出身。
ＣＩＡＭにて現在大型案件を取りに行っており、大型案件をファンド化
する考えである。中国建設銀行頭取出身の方がいるということは
日本で言う、みずほ銀行やUFJ銀行、三井住友銀行の頭取経験者が
アセットＭ関連会社の社長にいる状況である。中国で案件を取ることに
対する強みである。（古川取締役）

金融庁より規制がかかるが影響は？

金融証券取引法が９月から施工され、信託受益権が見なし有価証券
となり、証券投信投資顧問という一任業者としての登録になる。
よって登録後は金融庁指導の傘下に入ることとなり、検査を受けることに
なりうる。投資家の収益がアセットＭ本体と分別されているか、
コンプライアンスがしっかりとしているかといった検査に適応した
組織作りを適時行っている。深田氏（ファンド企画部：金融庁担当。
今後、大型ファンド組成に入る時の国内外の機関投資家担当）
↑青木社長が深田氏を紹介するコメント内の言葉からすると
　アセットＭではどうやら大型ファンド組成の予定がある様ですナ。

アセットＭ社としてはどの程度の株価が妥当な株価
であると考えているのか？

株価は様々な要因によって形成されるものであり、当社が
言及出来るものではないことをご理解頂きたい。当社としては
積極的なＩＲを通じて株価の上昇に努めて参りたいと考えている。
（青木社長）

過去最高益を達成しても大証ヘラクレスに上場
しているため、新興市場全体の悪い影響を受け
株価が低迷している。何故、東証１部へ行かないのか？

東証１部等に上場することによって資金調達の円滑化、
多様化、企業としての知名度の向上、株価の安定性等を
享受出来る事から当社としても検討を始めている。
具体的な時期に関しては情報開示の点から回答出来ない。
（青木社長）

個人投資家が増えている点について（アセットＭとしては
個人投資家が増加した方が良いのか機関投資家が
増えた方が良いと考えているのかについて）

個人投資家はアナリストレポートを参考にして売買する側面が
あるため、当社をカバー（レポート）してくれるアナリスト獲得を
目指している。大口の機関投資家の獲得も目指すべく積極的な
ＩＲ活動に努める。
（青木社長）

多田建設、キムラヤ、イーバンクの上場の時期について

上場時期及び上場する市場については言及出来ない。
（青木社長）

資金調達について

単体、及び連結の自己資本比率（ノンリコースローン含まず）が
４７～４８％程度と健全な財務体質である。銀行からの調達も
可能である。企業及び不動産投資で投資資金の回収を予定している
（特に今期は企業投資において大きく回収をはかる予定）。よって
特に当社としては資金調達について大きな懸念は持っていない。
国内外の投資家よりファンドに出資したいという要請が多数来ている
（←外部資金を使って企業及び不動産投資を行い手数料を稼ぐ
ということですね）。
（青木社長）

アセット・マネジャーズの取締役議長を降りたことについて

キャリコホールディングスをＴＯＢ価格０．２６５香港ドルでＴＯＢを
かけ、アセット・マネジャーズａｓｉａ及びアセット・インベスターズで
４２％の株式取得が完了した。またＣＩＡＭが約１０％取得している
ため、合計５２％の株式を支配下においた。昨日より香港メインボードの
キャリコホールディングスがアセットグループとしてスタートした。
香港上場会社の議長がアセット本体の取締役議長をすることは出来ない。
よって香港上場会社の議長としてアジアのマーチャントバンクに全力投球
をするということでアセット・マネジャーズの取締役議長から香港上場
会社の議長として頑張る。ちなみにキャリコホールディングスのＴＯＢ
価格は０．２６５香港ドルであったが、昨日の終値は０．７香港ドル。
これは私がアジアのマーチャントバンクを目指してアジアで本気でやる
ということを香港及びアジア市場が大歓迎していることを意味している
のではないかと思う。アセット・マネジャーズが『アジアの虎』
（今回の説明会で何度も古川氏が繰り返し使用する言葉）になるという
ことを更に促進させる様に頑張って参りたい（会場で拍手が沸く）。
（古川取締役）

ご指摘を受けたのですが、今まで

アセットマネジャーズを
アセットマネージャーズ

と誤って書き込んでいました。情けない・・・。
過去３年間、ずっと間違い続けてました（笑）。

今後、気を付けます！

５月２９日に開催されたアセット・マネージャーズの
株主総会に出席してきました。

会場には３００人位参加されていたかと思います。
（昨年の株主総会より若干参加者が減った感じがしました）

青木社長が事業報告及び議案の決議を行った後に
休憩をはさみ、説明会が行われました。

説明会の内容は４月１３日に行われた決算説明会の内容と
ほぼ同じ内容のため以下の動画ストリーミングまたは
決算説明会資料を参照していただければ良いと思います。

決算説明会動画ストリーミング（４月１３日）

決算説明会資料（４月１３日）

株主総会及び説明会における質疑応答

２０１Ｘ年に経常利益１，０００億円を目指すとの
ことでしたが、その後、変化されていないか？

従来から掲げている目標である投資銀行グローバル１０入りは
海外ファンド事業が新たなステージに入ってきたこと及び
アジアにおける投資銀行としてのステージも上がっている。
中期経営計画では連結純利益１０％増を計画しており、
その期間も営業基盤及び組織を強化し、グローバル１０入りを
考えているということに変わりは無い。（青木社長）

株主還元策として配当を実施されていますが、配当を行う
ということで２重課税となるので自社株買いの方が２重課税
回避並びに株価低迷のテコ入れ策になるとおもっているので
配当金を出すのではなく、自社株買いを実施して欲しい。

現時点で自社株買いを実施する予定はない。当社は
投資会社であり、国内外において様々な企業投資案件が
持ち込まれている。将来利益を得ることが出来る案件に
対処するために資産を留保する必要があると考えている。
自社株買いよりも企業及び不動産投資を先行的に行い
長期的に利益をあげて、利益を株主に還元していくことを
考えている。ＩＲ活動を通して当社の良さを投資家の方々に
理解してもらう様に努める（青木社長）。

カトキチの加藤氏が社外取締役から特別顧問になる件
について納得していないのだが？

大企業の経験者であり、経営に深く知識を持った方でもある。
アセット・マネージャーズの経営指導を頂いており、
深く感謝している。今後に関しても、従来通り指導並びに
助言をして頂きたいと考えている。新聞報道等によると
カトキチの経営責任の明確化するためにカトキチの
代表取締役会長兼社長を退任すると報道されていますが、
アセット・マネージャーズ顧問として十二分に指導して頂ける方
であると考えている（青木社長）。

紙面で東証マザーズ指数及び大証ヘラクレス指数が
約７割下落しているがその期間、東証１部は１割上昇
していると書かれていた。去年、ホリエモン事件が・・・。
ＩＲ活動を力を入れれば、花が咲く時期だと思うので
頑張って欲しい。

当社としても株価は重視（注視？）している。
過去最高益を達成しているが、景気・経済情勢等
により当社株価も下落している。積極的なＩＲ活動を
していきたいと考えている。実際に先般、ヨーロッパや
ニューヨークへＩＲ活動を実施したり、昨年は機関投資家
とのミーティングも２００回実施している。今後より一層
積極的にＩＲ活動に取り組みたいと考えている（青木社長）。

コンプライアンスについて

取締役会の中にコンプライアンスリスク管理委員会を
設置している。リスク統轄室、内部監査を先端とする
内部監査室も設置している。また本総会終了後の
取締役会にてコンプライアンス賞罰委員会、リスク管理
委員会、コンプライアンス統轄室を設置する予定である（青木社長）。

（アセット・マネージャーズ株主総会その２に続く）

４月１３日に開催された機関投資家向け説明会の
動画ストリーミングを見れば分かるのですが、
青木社長はアセット・マネージャーズが現在
抱えている含み益について言及されています。

決算説明会動画ストリーミング（４月１３日）

この内容をまとめると以下の様になります。

国内不動産投資　１５０～２００億円
国内Ｍ＆Ａ　　　　　　　　７０億円
海外Ｍ＆Ａ　　　　　　　１２０億円
以上合計　　　　３４０～３９０億円

以上は自社資金での投資に対する含み益ですが
この含み益とは別にアセット・マネージャーズは
不動産ファンドから得るサクセスフィーも別に
存在しています。

現在、開発型ファンドの受託資産残高が
２，１１０億円あり、このファンドの物件を
全て売り払うと仮定すると１，２００億円程度
利益が出ると青木社長がコメントされています。

サクセスフィーはファンドが得たキャピタルゲインの
２０～４０％程度（ファンド毎により率は変化）を
アセット・マネージャーズが得られるフィーと
なっています。

仮に現在の含み益の１，２００億円が変化せず、
サクセスフィーも２０％得ることが出来たとすれば、
アセット・マネージャーズは２４０億円分サクセス・
フィーを得ることになります（この計算はあくまでも
私の勝手な推測でアセット・マネージャーズが
正式に発表しているものではありません）。

となると、もしかするとアセット・マネージャーズは
現在、５８０～６３０億円位の含み益が存在している
のかもしれませんね。（ちなみにアセットＭの現在の
時価総額は９３０億円程度なので、事業価値は
３００～３５０億円程度ということになるんですかね）

※アセットＭは開発型ファンド以外も運用しているので、
他のファンドでもサクセスフィーが発生すると思いますが、
どの程度含み益が存在しているかコメントされていないので
今回の計算には含まれていません。

昨日のアセット・マネージャーズ株主総会後、
フィンテック説明会まで時間があったため、
アセット・マネージャーズが３月２７日にＩＲリリースした
臨海副都心開発案件の実地調査に行ってきました。

上記の土地は現在、東京都が所有している土地ですが、
アセット・マネージャーズが約１０８億円（事業費２８１億円）で
落札したものです。

現在は写真の様に更地ですが、この場所に平成２２年３月
地下１階、地上１３階の複合ビルが竣工する予定となっています。

ＴＦＴビル奥側の場所（角地）であるため立地的にはかなり
微妙な場所です。テナント入居率が高まれば、不動産価値も
高くなるので問題無いと思いますが、アセットＭの想定通りに
入居が進まないと当然不動産価値も下がってしまいます。

アセットとしてこの臨海副都心は大型案件であるため、
是非、成功して欲しい案件ですね～。

アセット・マネージャーズが個人投資家向け説明会に
参加しますね。

青木社長の説明を直接聞けるチャンスなので
参加されてみてはいかがでしょうか？

東京会場：６月１３日（水）１９：００～２１：００
大阪会場：６月２３日（土）１３：３０～１５：３０

アセット・マネージャーズ㈱個人投資家向けＩＲ説明会

昨年１２月にアセット・マネージャーズが資本参加した
ＣＩＡＭの親会社である中国中信集団公司（ＣＩＴＩＣ）が
４月２７日に香港と上海に同時上場する計画とのこと
ですね（ロイター情報：以下のリンクを参照下さい）。

なお、規模は４０～５０億ドル規模（日本円なら
４５００～６０００億円位になりますね）。

http://today.reuters.co.jp/news/articlenews.aspx?type=marketsNews&storyid=2007-04-03T154048Z_01_TK3120429_RTRIDST_0_JAAESJEA514.XML&src=rss

今回の上場で資金調達の手段も多角化
することとなるでしょうから、この上場を機に
中国のみならずにアジアの成長を支える
原動力となってくれることを期待しています！！

昨日、アセット・マネージャーズが臨海副都心の
開発案件の事業予定者に選定されましたね。

臨海副都心の開発に関するお知らせ

１．本案件の概要

（１）契約主体 　（買主）当社が組成するファンド
　　　　　　　　　　（売主）東京都
（２）総事業費 　約281 億円
（３）取得価格 　約108 億円

２．事業計画の概要

（１）所在地　　　東京都江東区有明三丁目１番１７
（２）敷地面積　　11,158 ㎡（3,375 坪）
（３）建築面積　　約5,900 ㎡（約1,700 坪）
（４）延床面積　　約50,000 ㎡（約15,000 坪）
（５）用途　　　　オフィス及び商業の複合ビル
（６）階数　　　　地下1 階、地上13 階、塔屋1 階 地上高約65m
（７）事業ｺﾝｾﾌﾟﾄ　太陽光発電及び風力発電等を採用し、地球環境に
　　　　　　　　　配慮した大規模ビルを建設し、賃貸事業を行う。
（８）今後のｽｹｼﾞｭｰﾙ　着工 平成20 年12 月（予定）
　　　　　　　　　　竣工 平成22 年3 月（予定）

計画としてＴ企業やコールセンター、企業のバックアップオフィス、
商業テナントを誘致する予定で今後とも国や自治体による
不動産売却・開発計画には取り組みを強化していくとのこと。

なお、少し面白いのは東京都庁から発表されている
資料内にあるこの開発案件に対する総評と
事業主体（アセットマネージャーズに対する評価）です。
以下に記載しますのでご覧になって下さい。

また今回の応募者数は１社となっていますが、事前に数段階の
審査等があり、最終的に残ったのがアセット・マネージャーズの
１社になったとのことです（ＩＲ担当者談）。

そして何より気になるのがこの案件による資金調達が発生するか
についてですが、エクイティファイナンスやＭＳＣＢ等による
資金調達は全く考えていないとのこと。

『総評』

本提案は、企業のバックアップオフィス、コールセンターや
IT関連企業等を誘致ターゲットにした業務・商業テナント
ビルに関する計画である。整形で柱のない約８５０坪の
オフィススペースは、高い設備水準を備えており、多様な
ニーズに対応できる。建築計画の面では、外壁に太陽光
発電パネルを採用し、外構・屋上には風力発電機を設ける
など、自然エネルギーの利用と環境負荷低減を行い、
地球環境に配慮している。特に、太陽光発電の面では、
オフィスビルの垂直型ソーラーモジュールとしては、
臨海副都心初の施設となり、今後、新しいシンボルと
なることが期待される。まちづくり貢献の面でも、センター
プロムナード沿いの低層部に、店舗を配置し、沿道の賑わいを
演出する計画となっている等、賑わい創出に向けた対策が
とられており、本応募者を事業予定者として決定する。

『事業主体』

事業運営主体は、現在、着実に成長している企業であり、
不動産の運用等を通じ様々な分野に進出している。今回の
事業についても、事業運営主体は、アセットマネジメントの
立場から、安定した収益性の確保及び長期にわたる運用
への貢献が期待できる。

『事業計画』

本提案は、都心部で空室率が低下している大型テナントビル
（1フロアあたり約８５０坪のオフィススペース）を提供する計画
である。大スパンの無柱空間を提供することにより、現在、
需要が高まっている企業のバックアップオフィス、コールセンターや
ＩＴ関連企業等、大規模スペースを必要とする企業の誘致が
可能であり、安定的な事業運営が確実である。

『建築計画』

シンボルプロムナードと隣接建物を２４時間通行可能な
オープンデッキで繋ぎ、店舗部分と一体となった、歩行者
ネットワークを形成するなど、通路としての利用も可能な
提案である。ゆりかもめ側に緑あふれる空地を設けるとともに、
プロムナード側にも広場を設け、潤いある空間づくりを行う計画
となっている。

『まちづくり貢献』

センタープロムナード沿いの低層部は、活気ある店舗を配置し、
沿道の賑わいを創出している。夜間はライトアップを行い、都市
景観の賑わいを演出する。大規模災害時には、施設の一部を
提供するなど、地域の災害対策活動に協力し、臨海副都心の
まちづくりに貢献する提案となっている。

●アセット・マネージャーズＩＲ

　『臨海副都心の開発案件に関するお知らせ』
　～当社グループは東京都より有明南地区における
　　事業予定者に選定されました～
http://www.assetmanagers.co.jp/cms/whats/20070327_162052aLhE.pdf
　

●東京都庁・報道発表資料

　臨海副都心有明南G1区画の進出事業予定者及び
　青海Ｋ区画の暫定利用事業予定者の決定について
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2007/03/20h3r700.htm

余談ですが、昨日丸ビル付近を歩いていたところ秘書らしき
女性と歩いていたユニクロの柳井さんを発見しました。
その時は全くオーラを発していなかったためか、周辺で
気が付いたのは私一人だけの様でした（笑）。

フィナンシャルジャパン３月号にアセット・マネージャーズの記事と
青木社長のインタビューが掲載されていました。

アセット・マネージャーズ
「世界で通用する投資銀行になりたい」

不動産証券化市場の急激な成長を背景に、独立系の
不動産ファンド運用会社アセット・マネージャーズが
業績を伸ばしている。～（途中省略）～地価同様に、
不動産証券化市場に参入した企業も二極化が
進んでいる。現在、日本の不動産市場で一件
一〇〇〇億円以上の物件に入札できるだけの資金力を
持つ企業はごく一部。大半の企業は数億円から数百億円
規模の物件を取得し、運用している。「日本では、
オフィスビル街として完成度が高いＡクラスビル以上の
物件はせいぜい全体の二〇％。だから、そのなかで
少しでも競争力の高い物件を取得できれば、十分生き
残れます」（ＪＰモルガン証券株式調査部ヴァイス
プレジデント・増田悦武氏）～（途中省略）～
「現在、動向を意識している企業は？」と青木社長に聞くと、
国内の同業他社ではなく、ゴールドマンサックスや
モルガン・スタンレーといった海外投資銀行を挙げた。
～（以降省略）～

この記事の中で１件１０００億円以上の物件に入札
できるだけの資金力を持つ企業はごく一部と書かれて
いますが、アセットの場合、資金力（受託残高）は
確かに１０００億円以上持ち合わせていますが、
実際１０００億円以上の物件に入札するのは少々困難
ではないでしょうか（不可能ではありません）。
１０００億円以上の物件となるとオフィス物件であると
思われますし、１０００億円以上の物件に入札出来る
のはダヴィンチ、モルガン、ＡＩＧ・・・あたりでは
ないでしょうか？他の国内不動産流動化企業でいうと
パシフィックはオフィス向け受託資産残高も高くなく、
過去のトラックレコードも少ない状況ですから一気に
１０００億円以上の物件取得に踏み切る可能性も低い
でしょうし、ケネディクスは物件取得時にＣＡＰレートが
５％以上であることを目安に物件獲得を目指すといった、
非常に堅実な物件取得スタンスのため、今の不動産
市況からして１０００億円以上のオフィス物件がＣＡＰ
レート５％で売りに出てくるとは到底考えにくいのでは
ないでしょうか？またシンプレクス・インベストメント・
アドバイザーズやクリードは従来から数十億円規模の
物件を主体とした運用スタイルなので１０００億円以上の
物件はまさに対象外となりますね。

また、青木社長がゴールドマンサックスや
モルガン・スタンレーの動向を意識しているとのことですが、
残念ながら直近の業績結果からすれば、まだまだこれらの
投資銀行とはかけ離れてます。でも、年々着実に布石を
打っていることは間違いないと思います。
早くアセット・マネージャーズが
『アジアを代表する投資銀行』
と欧米の紙面を賑わすことが出来ると良いナと期待しています！

「不動産証券化市場を生き残るには
総合デベロッパーの志向が必要」
アセット・マネージャーズ社長　青木巌

昨年までは、債権債務関係が整理されていくなかで
不動産を安く仕入れることができましたので、
景気回復によって不動産価格が反転するなか、
それをバリューアップして高く売ることで、
キャピタルゲインを獲得することが出来ました.。
～（途中省略）～私募ファンドの買い取り意欲は
いまだに根強い。欧米の年金やアジア系の資金は、
日本の不動産に興味を持っています。
借り入れで高いレバレッジを効かせられなくなっても、
投資してくる。彼らから見ると、まだまだ日本の物件は
魅力的なんですね。～（途中省略）～ただ、本社ビル
として払えるオフィス賃料はおそらく６万円台後半が
限界。そういう面ではそろそろ上限価格になっていると
考えています。～（途中省略）～ＲＥＩＴに対する融資も
厳しくなりましたので、来年以降は、ＲＥＩＴの再編が
始まると思います。～（途中省略）～投資手法としては、
インフレとデフレをどう使い分けるかということに尽きます。
デフレ期の最盛期には不良債権や不動産をいかに
割安で買うかという商売を手掛けて、景気が回復する
少し前からは、企業投資にリソースを振り向けていく。
～（途中省略）～不動産ファンド事業でいうと、
三井不動産や三菱地所のような優良資産を
多く保有する総合デベロッパーを志向することも必要。
例えば、１０棟作ったら２棟残して保有する体力を
少しずつ付けていきたいですね。

（以上、フィナンシャルジャパン３月号より）

借り入れで高いレバレッジを効かせることが
出来なくても投資してくるということは、
現在のＣＡＰレートでも十分投資するに値すると
考えているか、将来の不動産市況に対して
有望であるとみて投資しているわけですから、
まだ投資余地（投資する魅力）はあると考えても
良いのではないでしょうか？ただ、ノンリコースローンの
貸し出し姿勢も厳しくなっている状況からすれば、
従来（数年前）ほど順風満帆な環境でないことも確かです。
この様にあらゆる見解が多く存在している時こそ、
比較的正しくマーケットが形成され、将来的に発展する余地が
残されていくものだとも考えています。
そしてアセットで注目すべきは企業投資ですが、
今期はＩＰＯ出来た企業も無く、従来投資し成功した企業の収益で
Ｍ＆Ａ事業の成績数字を残したため、来期又は再来期で
ＩＰＯ（または上場企業の株式の値上がり）を成功させることが
重要な局面にもさしかかっています。ＩＰＯでいうとキムラヤ又は
多田建設あたりが来期又は再来期のＩＰＯ出来るかが注目
ポイントですね（イーバンクも上手くいけば再来期ＩＰＯ出来る
かもしれませんが）。

また他の記事ではいちよし証券研究員・瀬山綾子氏の
「Ｍ＆Ａ事業とのシナジー効果に注目」や
グラウンド・ファイナンシャル・アドバイザリー佐藤社長の
「まだ不動産バブルではない」
といった記事もありましたヨ。
是非、購入してご覧になって下さい。

アセット・マネージャーズが通期業績予想を
上方修正＆配当金ＵＰしましたね。
このため昨日、アセットＭの株価は不動産流動化銘柄
の中でも大きく株価が上昇しました。

１．平成19 年2 月期業績予想の修正
（１）連結通期業績予想の修正 （単位：百万円）
　　　　　　　　　　売上高 経常利益 当期純利益
前回予想（A）　 32,000　　 15,000 　　　　8,500
今回予想（B） 　44,000　　 15,600　　　　 9,300
増減額（B－A） 12,000　　　　 600 　　　　　800
増 減率（％）　　 37.5%　　　　 4.0% 　　　　　9.4%

（２）個別通期業績予想の修正 （単位：百万円）
　　　　　　　　　売上高　 経常利益 当期純利益
前回予想（A） 　17,000 　　12,100 　　　　7,100
今回予想（B）　 18,500 　　12,350 　　　　7,100
増減額（B－A） 　1,500　　　 250 　　　　　　　0
増減率（％）　　　　 8.8% 　　　2.1% 　　　　　0.0%

２．業績予想修正の理由

海外投資案件等にかかる売却益が実現されたこと及び
連結対象となるSPC（特別目的会社）が増加したことを受け、
連結及び個別の売上高、経常利益、連結の当期純利益
について平成19 年２月期の業績予想を修正するもの
であります。平成18 年９月８日に企業会計基準委員会
より発表された実務対応報告第20 号「投資組合に対する
支配基準及び影響力基準の適用に関する実務上の取扱い」
につきましては、M&A 事業にかかる投資事業組合等に
対しては平成19 年２月第３四半期より適用を開始
いたしましたが、不動産ファンド事業にかかる投資事業組合等
ついては適用の範囲を検討中であるため、現時点では
業績予想には反映しておりません。

３．平成19 年２月期の期末配当予想の修正

　　　　　　　　　中間配当（実績） 期末配当予想 年間配当予想
前回予想（A） 　　　　1,200 円 　　　　1,200 円 　　　2,400 円
今回予想（B） 　　　　1,200 円 　　　　1,800 円 　　　3,000 円

今回の業績予想の修正を考慮し、期末配当の予想金額を
修正するものであります。

〈参考：昨年実績〉
　　　　　　　　　　　　　　　　　中間配当 　期末配当 　年間配当
平成18 年2 月期実績（注） 1,500 円 　　1,800 円 　　3,300 円

（注）平成18 年３月１日付で株式分割（１対２）の
効力が発生していますが、前期（平成18年2 月期）の
配当金額は株式分割前の株数で算出しております。

昨年の年間配当金額が3,300円、そして今期の年間配当は
3,000円。株式が２分割されていることを考慮すると１．８１倍と
ほぼ約２倍に配当金が増加しています。

個人的に配当金が増加するというのは微妙な気持ちです。
事業に自信があるならば配当せずに将来の成長のために
事業投資して欲しいという気持ちがあります。ただ、この
相場環境下での増配というのは株価にもインパクトがあるし、
配当利回り（1.21%）と低ＰＥＲ（１４倍）という点では
機関投資家もだいぶ買い易い水準になって株価対策にも
なっているとも思います。またダヴィンチの様な無配当又は
低利回りの不動産流動化企業との差別化にもなっていますね。

アセット・マネージャーズが投資運用会社

「CITIC International AssetsManagement Limited（CIAM）」

に資本参加することになりました。

CIAMは中国最大手総合金融グループである
中国中信集団公司（ＣＩＴＩＣ）の孫会社です。

関係図
CITIC（親会社）
　↓
CIFH（子会社）
　↓
CIAM（CITICの孫会社、CIFHの子会社）

中国最大手の総合金融グループ
「中国中信集団公司（CITIC）」の投資運用会社
への資本参加に関するお知らせ：
http://www.assetmanagers.co.jp/cms/whats/20061205_083544xnuE.pdf

今回の資本参加でＣＩＦＨに次ぐ第２位のＣＩＡＭ株主となり、
ＣＩＡＭはアセット・マネージャーズ社の持分法適用会社となる予定です。

アセット社にとって過去最大規模の資本提携の案件となり、アジア地域の
マーチャント・バンキング（投資銀行）事業を一層拡大する意向。

今回の資本提携で、より一層アセットマネージャーズのアジア地域
での投資拡大戦略に弾みがつきましたね。

アセット・マネージャーズの手掛けるＲＥＩＴである
イーアセット投資法人（８９７４）が平成１８年１０月期及び
平成１９年４月期の分配金予想の修正を発表しました。

●平成１８年１０月期の分配金予想の修正
　前回予想　１４，０６６円
　今回修正　１５，２００円
　増減額　　　 １，１３４円
　増減率　　　　　 ８．１％

●平成１９年４月期の分配金予想の修正
　前回予想　１４，１５４円
　今回修正　１４，９００円
　増減額　　　 　　７４６円
　増減率　　　　　 ５．３％
（以上、１口当たりの分配金）

修正の理由：平成１８年１０月期の運用状況が
　　　　　　概ね判明し伴い見直しを行ったため。

１１月２７日の終値が４９万１千円ですから、利回りは６．１３％
とまずまずの利回りではないでしょうか！？

もちろん稼働率が下がったり、物件価格の値下がり等が
発生すれば、利回りも下がる可能性もありますが。

平成１９年３月期中間業績予想（連結）を上方修正しましたね。

連結業績予想
　　　　　　　　売上高　　　経常利益　当期純利益
前回発表予想　８，１００　　　１１５　　　 １００
今回修正予想　８，５００　　　１６７　　　 １４４
増減額　　　　　　４００　　　　５２　　　　 ４４
増減率　　　　　４．９％　４５．２％　 ４４．０％
前期中間実績　６，５２３　　 １６６　△１，６７９

～修正理由～
主力商品である賃貸住宅販売事業における低層住宅及び高層住宅の販売が
概ね計画通りに推移。ワンルームマンションの販売が計画を上回る水準で
推移。

１０月６日の記事にも書きましたが、９月２８日のシノケン会社説明会で
私が聞いた限り、低層住宅事業と高層住宅事業については、今期計画
を達成が可能と判断しているため、リスク要因はワンルームマンション
事業だと思っていました。しかし、今回の中間業績修正理由では、計画を
上回る水準で推移しているとのことですから、通期業績の達成確率も
高いのではないでしょうか！？（もともとシノケンは堅めに数字を提示
してくる傾向の強い企業なので安心感があるのですが。）

１０月６日の記事
http://invester.enjyuku-blog.com/archives/2006_10_post_35.html