生保マネーの行方は！？

生命保険協会まとめによる「生保の不動産運用資産残高」では、
１９９７年度において約１０兆円近くの運用資産残高がありましたが、
その後年々運用資産残高は減少し、２００５年度には約３兆円減少し、
６兆円台となっていました。

恐らくこの資産残高の減少は、生保マネーにおける不動産の
ポートフォリオ比率が減少していることを指しているはずと思います。

仮に今後、日本の経済も復活し企業及び個人マネーが生保に
流れ込めば、自然と更に不動産の運用資産残高も増加するでしょうし、
日経の記事（以下参照）を読むと生保の運用マネーにおける
不動産のポートフォリオ比率も上昇しそうですから、
更に不動産市場が激化する可能性がありそうです。

大手生保 不動産投資 意欲再び
～地価上昇・オフィス需要増
　追い風バブル期と違い　収益性を見極め～

　大手生命保険会社の間で不動産への投資意欲が再燃している。
バブル崩壊以降、不動産投資は手控えていたが、大都市圏の
地価上昇とオフィスビルの需要増を追い風に、再開発事業への
投資や既存のテナントビルの改装などに動き始めた。将来の地価
値上がり期待ではなく、収益性を見極めるのがバブル期との違いだ。
有望物件を巡り投資ファンドや不動産投資信託(ＲＥＩＴ)との獲得競争
も激しくなっている。
　日本生命保険は9月末、札幌市の中心部に北海道で最大規模となる
オフィスビルを開業した。3年後には商業棟がオープンする予定で、
貸室面積計6万6000平方メートルの巨大なテナントビルになる。
国の札幌合同庁舎跡地を買い取り、隣の自社ビルと一体開発した。
今年度、同社の新規投資額(改装費を含む)は保有ビルの売却額を
3年ぶりに上回る見通しだ。
　東京・六本木の防衛庁跡地に来春開業する「東京ミッドタウン」。
ここにも生保マネーが流入する。総事業費3700億円のプロジェクトに
明治安田生命保険が十数％、富国生命保険が10％、大同生命保険
が5％を投資する。
　生保は預かった保険料を将来の保険金支払いに備え、有価証券
などで運用する。その一環としてオフィスビルなどを建設してテナント
を募り、賃料を得るのが不動産投資だ。バブル期は地価の値上がり
を見込み積極投資したが、不動産市況の悪化とともにその後は
ほぼ一貫して売却してきた。生保38社の2005年度末の不動産
資産残高は6兆8340億円と10年前より約3兆円減った。
　ところがここにきて「新規投資のため情報収集を積極化している」
(日本生命)、「利回りの良い物件があれば投資したい」(第一生命保険)と
風向きが変わりつつある。地価底入れで含み損が解消していく一方、
企業業績の回復を受けオフィス需要が高まっていることが背景にある。
　富国生命保険は今年度内に東京や福岡、仙台などのオフィスビルに
投資する数十億円のＲＥＩＴを組む準備に着手した。第一生命は
約40億円を投じ都内などの社宅8棟を改装・建て替え、今冬に
賃貸用に衣替えする。
　既存ビルのテコ入れにも工夫を凝らす。全国に約400棟のテナント
ビルを持つ日本生命は、向こう5年間で130棟の改装を計画する。
住友生命保険はコンクリートの玄関を木目調のデザインに変えるなど、
テナントの要望を改装に反映させる組織を設けた。
　現在、投資用の不動産の利回りは年4％前後と魅力的な運用手段だ。
大都市の物件では「ﾌｧﾝﾄﾞやＲＥＩＴと競合して、欲しくても買えない」
(日本生命)との声もある。
　生保各社がここ10年で計上した不動産売却損は合計約2兆3000億円。
各社は投資先の収益性を吟味しているというが、高い利回りを求めて
投資を加速すれば再び痛手を被る可能性もある。

日本経済新聞 2006年10月6日

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